Rolltreppen in Kaufhaus

Retten mischgenutzte Handelsimmobilien unsere Innenstädte?

von Christian Huttenloher, Generalsekretär, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Noch 2014 standen sie im Handelsbereich auf der Gewinnerseite: Einkaufszentren, Filialunternehmen, Discounter. Heute sieht die Lage kritischer aus. Bereits vor dem Corona-Lockdown setzte der Online-Handel den klassischen Fußgängerzonen zu, durch die Pandemie hat sich die Krise nun drastisch verschärft, es droht ein massiver Leerstand in den Innenstädten. Darunter leiden nicht nur der Fachhandel und lokale Geschäfte, sondern auch die internationalen Ketten und großen Shopping-Malls. Letztere kämpfen zudem mit einem Wertewandel: „In“ sind zunehmend wieder regionale, nachhaltige Waren aus inhabergeführten Geschäften. Große Warenhäuser oder Einkaufszentren sind allerdings Frequenzbringer. Schließen sie, drohen die Innenstädte noch schneller zu veröden. Eine Lösung um dem entgegenzuwirken kann es sein, leerstehende Kaufhäuser und Erdgeschosszonen abseits vom reinen Handel gezielt für eine aktivierende Stadtentwicklung zu nutzen. Der Schlüssel dafür ist eine produktive gewerblich-gemeinnützige Mischnutzung, bei der etwa ein Mix aus Einkauf, Wohnen, Bildung sowie kreativen und soziokulturellen Initiativen die Häuser zu neuen Innenstadtmagneten macht. Dabei gibt es allerdings verschiedene Herausforderungen.

Die Mischung macht‘s

Zunächst gilt es, die richtige Mischung der Nutzungen zu finden. Investoren achten bei den Mietern auf finanzielle Sicherheit und Langfristigkeit: je solider die Mieter, desto mehr Eigenkapital wird investiert. Soziokulturelle und kreative Initiativen dagegen geben oft der Gemeinwohlorientierung, jungen Menschen und neuen Ansätzen Raum. Um als Impulsgeber für Entwicklungen fungieren zu können, brauchen sie aber eine gewisse Entkoppelung von finanziellem Druck, Ergebnisoffenheit sowie Mut zum Experiment. Hier gilt es, die einzelnen Bausteine so zu kombinieren, dass der Nutzungsmix gleichzeitig offen und innovativ sowie langfristig tragfähig und Frequenzbringer ist. Ist die Immobilie in der Hand der Kommune, gibt es hier größere Spielräume.

Verlässliche Intermediäre gefragt

Entscheidend ist zudem das Thema Trägerschaft: Je diverser und kleinteiliger die Nutzungen, desto wichtiger ist es, dass es verantwortliche, verlässliche Intermediäre zwischen Eigentümern und Nutzern gibt, die das Community Management übernehmen und sich um Angelegenheiten wie Raumbelegung, Reinigung oder steuerliche Angelegenheiten kümmern. Diese Rolle können zum Beispiel Einrichtungen wie Wohlfahrtsverbände oder Kulturämter übernehmen.

Angebote an Bedürfnisse der Anwohner:innen anpassen

Wichtig ist zudem, dass die Nutzungsmischung auch zu den Bedürfnissen der Bürger:innen passt. Traditionsreiche Handelsimmobilien haben dabei zunächst den Vorteil, dass viele Einwohner:innen die Häuser oft jahrelang kennen oder sogar dort gearbeitet haben und dementsprechend auch Emotionen mit ihnen verbinden. Gerade für kleinere Städte hat dies den Vorteil, dass es eine intrinsische Motivation der Bürgerschaft gibt, diese Häuser zu erhalten, wodurch finanzielle Unwägbarkeiten für Investoren zum Teil ausgeglichen werden können. Geht es schließlich um die konkrete Nachnutzung, so ist in manchen Fällen ein Kreativbüro, dass zwar innovative Ideen hat, sich aber nicht mit dem Umfeld vernetzt, als Mieter vielleicht die schlechtere Wahl als eine „banale“ Hausaufgabenbetreuung für Kinder aus dem Quartier, die lokal gegründet wurde, deshalb aber auch besser akzeptiert ist und zudem dafür sorgt, dass junge Menschen ein- und ausgehen.

Mehr Bildungseinrichtungen in die Innenstädte bringen

Generell birgt das Thema Bildung ein noch wenig ausgeschöpftes Potenzial: Angesichts der Tatsache, dass gerade die jüngere Generation fast nur im Online-Handel zu Hause ist und wenig Kontakt zu den Innenstädten hat, können Räume für Bibliotheken, Schulen, Universitäten oder Sporteinrichtungen in den leergefallenen Handelsimmobilien dafür sorgen, dass Kinder und Eltern regelmäßig ins Stadtzentrum kommen. Denn der Aufbau eines „digitalen Zwillings“ der Innenstädte ist zwar für die Umsätze der Einzelhändler von Vorteil, sorgt aber nicht unbedingt für eine Zentren-Belebung, da die Menschen dann zwar lokal, aber dennoch online kaufen und liefern lassen. Weitere Chancen, wie Handelsimmobilien zu neuen „Zentren“ werden können, sind eine geschickte Verknüpfung mit dem bestehenden City-Management sowie mit dem Thema Logistik: Denn viele der alten Einkaufszentren sind sehr gut an den Lieferverkehr angebunden und könnten als Knotenpunkte Funktionen als mobile Abholstationen oder als Lagerbereiche für Paketdienstleister übernehmen.

Bund lanciert Innenstadtstrategie und Förderprogramm

Um das Potenzial der Handelsbestandsimmobilien auszuloten, die richtigen Trägermodelle und tragfähige Nutzungsmischungen zu finden, ist es entscheidend, dass die Akteure aus Stadtentwicklung, Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Handel, Kultur- und Kreativwirtschaft an einem Strang ziehen und mit Pilotprojekten im Sinne eines „Prototyping“ verschiedene neue Ansätze ausprobieren. Denn unsere Innenstädte sind im Moment dabei, sich komplett neu zu erfinden. Ohne eine gewisse Experimentierphase und einen Praxis-Check werden sie ihre Wiedergeburt nicht meistern können. Einen wichtigen Pfeiler dafür bietet das neue Innenstadtförderprogramm des Bundes, das mit 25 Millionen Euro das Erarbeiten von Stadtentwicklungsstrategien unterstützt und das erst kürzlich, gemeinsam mit der Innenstadtstrategie des Beirats Innenstadt vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat lanciert wurde. Auch der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) war eng in die Arbeit des Beirats eingebunden. Zudem trägt der DV zusammen mit STADT ALS CAMPUS und plan zwei in der Initiative „Gemeinsam für das Quartier“ dazu bei, dass sich die relevanten Entscheidungsträger regelmäßig zu den Potenzialen einer aktivierenden Stadtentwicklung austauschen. Beim letzten Treffen Ende Mai 2021 wurde diskutiert, wie ehemalige Shopping Malls und Warenhäuser durch Mischnutzung zu einer gemeinwesenorientierten Zentrenentwicklung beitragen können. Die Vernetzungsinitiative wird unterstützt vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat im Rahmen der Nationalen Stadtentwicklungspolitik.

Innenstadtstrategie und -programm des Bundes

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) hat im Juli 2021 die Innenstadtstrategie des Beirats Innenstadt sowie das daran angelehnte und mit 250 Millionen Euro dotierte Programm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ veröffentlicht. Innenstadtstrategie und Förderprogramm bieten einen wertvollen und dringend notwendigen Unterstützungsrahmen zur Stabilisierung der in Folge der Corona-Pandemie geschwächten Zentren. Neben Vertreter:innen von Gewerbe- und Immobilienverbänden, der Gastronomie, der Kommunalen Spitzenverbände war auch der DV eng in die Arbeit des Beirats Innenstadt eingebunden.