Novelle des Baugesetzbuches am Scheideweg?

von Michael Groschek, Staatsminister a. D., Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Wir brauchen eine rasche Verabschiedung des Baulandmobilisierungsgesetzes und eine zielgerichtete Anwendung zu Gunsten einer kooperativen Baulandentwicklung

Aktuell beraten Bundestag und Bundesrat die lange erwartete Novelle des Baugesetzbuches, das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz. Es soll dazu beitragen, künftig schneller und flexibler bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ob dies mit dem vorliegenden Kabinettsentwurf vom 4. November 2020 gelingen kann, ist allerdings umstritten: Bereits im Vorfeld gab es dazu eine intensive Diskussion der Ministerien. In der parlamentarischen Auseinandersetzung zwischen CDU/CSU und SPD, die durch unterschiedliche Interessenvertreter weiter befeuert wird, droht nun gar ein Scheitern der Novelle. Dabei setzt der Entwurf weitgehend den Kompromiss der Baulandkommission um, den Koalitionspartner, Bund, Länder und Kommunen nach jahrelanger Arbeit am 2. Juli 2019 vorgelegt haben. Die konträren Positionen prallen auch in der Verbandsarbeit des DV aufeinander: Während die kommunalen Spitzenverbände, Mietervertreter oder Gemeinwohlakteure gerne noch mehr Steuerungsmöglichkeiten bei der Baulandentwicklung hätten, gehen der Immobilienwirtschaft und privaten Eigentümern die Eingriffe in das Eigentumsrecht viel zu weit. Gleichzeitig fehlen ihnen wirkungsvolle Ansätze, um Bauland schnell und einfach entwickeln und bebauen zu können. Wie lässt sich diese Pattsituation auflösen? Stillstand, also ein Beibehalten der bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen, kann und darf nicht das Ergebnis eines Prozesses sein, der bereits viel zu lange dauert und dessen unstrittiges Ziel im Prinzip alle mittragen: schnell bezahlbaren Wohnraum schaffen. 

Einsatz mit Augenmaß

Der vorliegende Gesetzentwurf möchte die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden stärken, wenn es darum geht, Baugrundstücke und Brachen zu mobilisieren oder bodenpolitische Instrumente für den bezahlbaren Wohnungsneubau einzusetzen. Gleichzeitig soll es künftig schneller und einfacher möglich sein, verfügbare Flächen zu beplanen, neues Bauland zu entwickeln und höhere Dichten zu gewähren. Der Streit um die Novelle scheint lösbar, wenn man sich vor Augen hält, wozu das Baugesetzbuch genau dient: Es ist ein Instrumentenkasten, den Kommunen für ihre bauplanerische und städtebauliche Entwicklung und Steuerung einsetzen können. Es bietet Optionen. Und genau so müssen auch die erweiterten Gestaltungsmöglichkeiten der Novelle verstanden werden. Wichtig ist allerdings, dass die Kommunen dieses Mehr an Flexibilität und Steuerung mit Augenmaß nutzen. Das Baulandmobilisierungsgesetz gibt weder vor, dass nur noch Kommunen oder kommunale Gesellschaften Bauland entwickeln dürfen, noch, dass Vorkaufsrechte massiv zum kommunalen Zwischenerwerb genutzt werden sollen. Vielmehr sind erweiterte Vorkaufsrechte und Baugebote dazu da, Blockaden bei der Baulandentwicklung aufzulösen und die Bremse zu ziehen, wenn Boden ohne Bauabsicht gehalten oder spekulativ mehrfach mit immer höheren Preisen verkauft wird.

Gestaltungsspielräume nutzen

Ähnlich sieht es mit dem neuen sektoralen Bebauungsplan für bezahlbaren Wohnungsbau aus. Auch dieser sollte zielgerichtet eingesetzt werden, um auf größeren Innenentwicklungsarealen Anteile geförderter Wohnungen mit Investoren zu verhandeln. Der sektorale B-Plan zielt nicht darauf ab, die Bebauung von im Zusammenhang bebauten Gebieten ohne eigenen B-Plan („34er-Gebiete“) zu verbieten. Schließlich brauchen wir in angespannten Märkten für die erforderliche Menge an Wohnraum auch schnellen Neubau auf 34er-Flächen, gerade auf kleinteiligen Grundstücken durch private Bauherren. Dazu sollten auch die neuen Gestaltungsspielräume für das Einfügegebot und die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung konsequent ausgeschöpft werden. Diese erleichtern höheren und dichteren Neubau, ebenso wie Dachausbauten und Aufstockungen.  

Die Mischung macht‘s

Dramatisch wäre es, wenn sich die Koalitionsparteien so weit verhaken, dass das Gesetz in dieser Legislaturperiode nicht mehr verabschiedet wird. Damit wäre eine große Chance vertan. Denn eine gemeinwohlorientiertere Bodenpolitik, gepaart mit Beschleunigung und Flexibilisierung in der Baulandentwicklung, ist und bleibt der Schlüssel für den benötigten bezahlbaren Wohnungsneubau. Die Menschen, insbesondere in den Wachstumsräumen mit hohen Mieten und Kaufpreisen, erwarten effektive Lösungen. Dabei müssen wir auch dafür sorgen, dass die Kommunen die neuen Optionen so anwenden, dass sie der jeweiligen Situation gerecht werden. Ein Schlüssel dafür ist eine kooperative Baulandentwicklung: Kommunen müssen gemeinsam mit ihren Unternehmen, Genossenschaften, gemeinwohlorientierten Wohnungsbauakteuren sowie mit der privaten Immobilienwirtschaft und Bauherren ausreichend Bauland entwickeln und für Wohnungsbau nutzen. Einseitigkeit hilft nicht weiter. Denn zum einen reichen die kommunalen Kapazitäten dafür nicht aus. Zum anderen leben zukunftsfähige Quartiere gerade von einer ausgewogenen Mischung: Der Erfolg liegt im Mix verschiedener Wohnformen, Bauherren und Eigentumsformen, aus frei finanzierten, preisgedämpften und geförderten Wohnungen sowie Eigenheimen.