Erbbaurechte: Ausgestaltung der Verträge entscheidend

von Christian Huttenloher, Generalsekretär des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Verfügbare Grundstücke zu vertretbaren Preisen sind essentiell für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau in teuren Wachstumsregionen. Mittlerweile erleben dazu Erbbaurechte eine Renaissance in der politischen Diskussion. Damit sollen öffentliche Liegenschaften langfristig gesichert und privater Spekulationen entzogen werden. : Das Grundstück bleibt im Besitz der Stadt, während ein Investor gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses darauf Wohnungen bauen und vermieten kann. So hat die Kommune mehr Einfluss darauf, dass die Flächen langfristig für wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Ziele genutzt werden. Aus kommunaler Perspektive auf den ersten Blick eine interessante Option, weshalb die Städte mittlerweile intensiv über Erbbaurechte für geförderten oder preisgedämpften Mietwohnungsbau diskutieren. Aber – abgesehen von den gängigen Erbbaurechten für Eigenheime – setzen bisher nur wenig Städte das Instrument für Mietwohnungen ein. Was also sind die Chancen und Hürden?

Umgang mit Erbbaurecht in Frankfurt, Leipzig, München und Stuttgart

In Frankfurt am Main werden seit über zehn Jahren kommunale Grundstücke ausschließlich im Erbbaurecht vergeben. Der Erbbauzins liegt bei 2,5 Prozent, für geförderten Wohnungsbau bei zwei Prozent des Grundstückswerts. Allerdings hat die Stadt kaum noch eigene Grundstücke. In Leipzig werden seit August 2018 alle Grundstücke für geförderten Wohnungsbau über Konzeptvergaben im Erbbaurecht vergeben – mit einem vierprozentigen Erbbauzins auf den vollen Bodenwert. Die Kleinstadt Dachau bei München vergibt alle Grundstücke an das kommunale Wohnungsbauunternehmen in Erbpacht. In Stuttgart, Mannheim oder Heidelberg können Interessenten bei kommunalen Grundstücken zwischen Erbbaurecht und Kauf wählen, wobei sich Wohnungsbaugesellschaften so gut wie immer für den Kauf entscheiden.

Erbbaurechte aktuell nicht lukrativ

Vor allem die Wahloption in Baden-Württemberg macht eines deutlich: In der aktuellen Niedrigzinsphase sind Erbbaurechte für Wohnungsunternehmen nicht lukrativ. Es bräuchte einen marktgerechten Erbbauzins, der deutlich unter den bisher gängigen vier Prozent liegt: Die Wohnungsunternehmen haben heute beim Grundstückskauf geringe Kreditbelastungen und können ein Darlehen innerhalb von dreißig bis vierzig Jahren tilgen. Danach bestehen keine weiteren Finanzierungskosten für das Grundstück. Der Erbbauzins läuft dagegen bis zum Ende der Laufzeit des Erbbauvertrages weiter. Sollen mit dem Erbbaurecht geförderte oder preisgedämpfte Wohnungen geschaffen und langfristig gesichert werden, sind weitere Vergünstigungen unerlässlich, um Unternehmen für derartige Investitionen zu gewinnen. Denn: Das Erbbaurecht selbst leistet noch keinen Beitrag, um auch nur eine bezahlbare Wohnung zu schaffen. Soll es gezielt als wohnungspolitisches Instrument zum Einsatz kommen, sind wichtige ökonomische Stellschrauben zu betätigen. So müsste neben einem weiter reduzierten Erbbauzins auch eine verringerte Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

In der Praxis bestehen weitere Hürden. So wird beim „Heimfall“ zum Vertragsende häufig keine volle Entschädigung für die Gebäude gewährt. Erschwerend kommt aus Investorensicht hinzu, dass die Laufzeit von Erbbaurechten häufig zu kurz ist, um mindestens zwei Sanierungszyklen abzudecken. Dadurch entsteht gegen Ende der Laufzeit ein Instandsetzungsstau: Zudem verschlechtert dies die Finanzierungskonditionen für das Gebäude. Generell machen Banken je nach Rang im Grundbuch sowie anderen wertmindernden Auflagen im Erbbauvertrag mehr oder weniger hohe Abschläge beim Beleihungswert, was sich auch negativ die Finanzierungskonditionen für das Gebäude auswirkt.

Schließlich sehen die Erbbaurechtsnehmer die unwägbaren Bedingungen für eine Vertragsverlängerung oder für den Kauf nach Ende der Vertragslaufzeit kritisch. Denn mit stark erhöhten Bodenwerten und vollem Erbbauzins wären keine bezahlbaren Mieten mehr möglich. Diese berechtigte Sorge gemeinwohlorientierter Bestandshalter werden durch die aktuellen Auseinandersetzungen über angemessene Konditionen für die Verlängerung von Erbbaurechten oder den Kauf der Grundstücke zwischen einigen Wohnungsgenossenschaften und Erbbaurechtsgebern in München und Hamburg offensichtlich. Dies fördert nicht unbedingt die Akzeptanz für das Instrument. Dabei bietet das Erbbaurecht durchaus Potenziale zur Schaffung und langfristigen Sicherung von bezahlbaren Wohnraum. 

Echte Alternative

Sollen öffentliche Grundstücke vermehrt über Erbbaurechte für bezahlbaren Wohnungsbau genutzt werden,  gilt es all diese Aspekte bei der Ausgestaltung der Verträge zu bedenken. Kurz zusammengefasst kann man es auf einen Nenner bringen: Das Erbbaurecht muss der Investitionsalternative „Volleigentum“ möglichst nahekomme; bestehende Nachteile müssen minimiert und ein Rendite-Risiko-Ausgleich zwischen den Vertragspartnern vorgenommen werden. Auch für private Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück nicht veräußern wollen, könnte das Instrument dann interessant sein.

Expertise und Konferenz

Der DV hat zusammen mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für das Bundesinnenministerium einen Fachdialog zum Erbbaurecht durchgeführt. Kernbestandteil war eine Expertise zur aktuellen Anwendung kommunaler Erbbaurechte, die vom GEWOS – Institut für Stadt- und Regionalforschung erarbeitet wurde. Die Ergebnisse werden in der Konferenz "Erbbaurechte - eine Beitrag für mehr bezahbaren Wohnraum?!" am 2. April 2019 in Berlin vorgestellt.

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