Neuausrichtung der Altersvorsorgesysteme: Wohneigentum ist Teil der Lösung

Berlin, 5. März 2020. "Bei der aktuellen Diskussion über die Zukunft der Alterssicherungssysteme in Deutschland kommt die Rolle der selbst genutzten Immobilie bislang viel zu kurz", meint Michael Groschek, Staatsminister a. D. und Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV). Es müsse das Bewusstsein dafür gestärkt werden, dass an privaten Vorsorgeanstrengungen auch künftig kein Weg vorbeiführt. Die Debatte darf nicht auf die Fortentwicklung der gesetzlichen und der betrieblichen Altersvorsorge verengt werden. Wenn die Große Koalition die private Altersvorsorge weiterentwickelt, sollte die selbst genutzte Immobilie daraus gestärkt hervorgehen, so der DV.

Noch in diesem Monat will die von der Bundesregierung einberufene Rentenkommission "Verlässlicher Generationenvertrag" die Ergebnisse ihrer Überlegungen präsentieren. Auftragsgemäß wird es dabei vorrangig um die erste Säule gehen, also die umlagefinanzierte gesetzliche Rentenversicherung. Ziel des Reformprozesses ist es jedoch, das gesamte Alterssicherungssystem so aufzustellen, dass sich im Zusammenspiel aller drei Säulen eine demografiefeste Altersvorsorge für die Bundesbürger ergibt. Deshalb stehen schon seit längerem auch die beiden kapitalgedeckten Säulen der betrieblichen und der privaten Altersvorsorge auf dem Prüfstand. Während das Betriebsrentenstärkungsgesetz bereits 2018 die betriebliche Säule verbessert hat, steht das im Koalitionsvertrag formulierte Vorhaben, im Dialog mit der Versicherungswirtschaft zügig ein "attraktives standardisiertes Riester-Produkt zu entwickeln", erst am Anfang: Die Vorschläge reichen von einer Weiterentwicklung der Riester-Rente im Sinne eines Standardprodukts, wie es der Koalitionsvertrag fordert, bis hin zu einem kapitalgedeckten, aktienbasierten Staatsfonds, bekannt geworden unter dem Schlagwort "Deutschlandrente". In diesem sollen alle Arbeitnehmer automatisch einzahlen, sofern sie sich nicht bewusst dagegen entscheiden.

"Wie immer diese Diskussion ausgeht, eine reformierte private Altersvorsorge darf nicht dazu führen, dass noch mehr Menschen an der Wohneigentumsbildung scheitern", fordert Groschek. Daran könne der Staat kein Interesse haben. Denn die ersparte Miete leiste einen ganz wesentlichen Beitrag zur Alterssicherung in Deutschland. Und um die Menschen, die über Jahrzehnte Vermögen in Form von Wohneigentum aufbauten, brauche sich der Staat in aller Regel später nicht gesondert zu kümmern. Das gelte gerade auch für kleine und mittlere Einkommen. "Diese Haushalte haben aber nicht die Mittel, mehrere Vorsorgeziele gleichzeitig zu verfolgen."

Mit Sorge sieht der DV deshalb, dass die politische Diskussion fast ausschließlich um die Stärkung des Aktiensparens kreist. Der Staat sollte aber alle verschiedenen Formen der Altersvorsorge gleichbehandeln und fördern. Vor allem darf er den Menschen nicht durch die Vorgabe privater Altersvorsorgeprodukte die Sparfähigkeit für das Wohneigentum entziehen. In einer Zeit, in der die Immobilienpreise so hoch sind, dass immer weniger Haushalte genügend Eigenkapital für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung aufbringen können, wäre dies fatal. Es sei richtig gewesen, im Jahr 2009 das selbstgenutzte Wohneigentum systemisch in die Riester-Förderung zu integrieren. Seither können Riester-Ersparnisse für den Bau oder Kauf von Wohneigentum verwendet werden.

Führt die Neuaufstellung der privaten Altersvorsorge jedoch zur Schwächung des Wohnens in der eigenen Immobilie, wäre der Absicherung im Alter ein Bärendienst erwiesen. Schließlich ist gerade Wohneigentum nachweislich eine der besten Möglichkeiten, fürs Alter vorzusorgen:

1. Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie verfügen im Alter über höhere Vermögen als Mieter. Diesen Punkt hat kürzlich das Deutsche Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Rahmen einer Untersuchung der Vermögensverteilung in Deutschland herausgearbeitet: Selbstnutzer zwischen 71 und 75 Jahren hatten im Jahr 2017 mit fast 279.000 Euro ein durchschnittlich sechsmal so hohes Vermögen wie gleichaltrige Mieter. Zurückzuführen ist das aber nicht nur auf den jüngsten Wertzuwachs von Wohnimmobilien, sondern auch darauf, wie unter anderem das Forschungsinstitut empirica immer wieder betont, dass Immobilienbesitzer auf Konsum verzichten, mehr Einkommen auf die hohe Kante legen und dadurch im Alter auch über höhere Geldvermögen verfügen. Dieses Phänomen ist unabhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit eines Haushalts, sondern es gilt bei jeweils vergleichbarem Einkommen.

2. Die Wohnkosten von Eigentümern sind im Alter durch die gesparte Miete bedeutend niedriger und das verfügbare Einkommen ist dadurch höher. Auch dies bestätigt eine 2019 veröffentlichte Analyse des DIW. Demnach verwendeten ältere Mieterhaushalte 2016 im Mittel rund 34 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens zur Deckung der Wohnkosten, Eigentümerhaushalte dagegen nur 15 Prozent. Oft wird übersehen, dass Wohneigentum genau wie Geldvermögen für die Altersvorsorge "verbraucht" werden kann. Zum einen geschieht dies dadurch, dass nötige Modernisierungen unterlassen werden. Zum anderen bestehen vielfältige Möglichkeiten, den finanziellen Spielraum im Alter auch mithilfe einer selbst genutzten Immobilie zu vergrößern: Sie reichen von Nießbrauch-Lösungen über Leibrentenmodellen oder sogenannte Umkehrhypotheken bis hin zum Verkauf der Immobilie. Ein positiver Nebeneffekt der Stärkung des Wohneigentums als Bestandteil der Altersvorsorge ist auch seine wichtige Funktion in der Stadt- und Regionalentwicklung. Schließlich ist die Bildung von Wohneigentum nicht auf den Bau neuer Eigenheime beschränkt, sondern findet auch in urbaneren Eigentumswohnungen statt. Selbst genutztes Wohneigentum wertet Stadtquartiere auf und seine Förderung bietet überdies Ansatzpunkte, um die Ortskerne in schrumpfenden Regionen lebendig zu halten.

Die Grundgedanken der Eigenheimrente, der so genannte "Wohn-Riester" verdienen somit weiterhin mehr Lob als Kritik: Es ist richtig, dass für die Altersvorsorge angespartes Kapital auch vor dem Rentenbeginn zum Erwerb von Wohneigentum genutzt werden kann. Und es ist richtig, dass der Staat sowohl das Sparen für eine Wohnimmobilie als auch die nach einem kreditfinanzierten Erwerb nötigen Tilgungsleistungen als Altersvorsorgeaufwendungen anerkennt. "Diese Prinzipien sollten im Zuge der Weiterentwicklung der privaten Vorsorge gefestigt werden", appelliert DV-Präsident Groschek an den Gesetzgeber.

Auch die Arbeitsgruppe des DV "ifs Wohneigentum" beschäftigt sich mit der Rolle, die Wohneigentum für die Altersvorsorge spielt.