Wohneigentumsförderung kein Strohfeuer

von Oda Scheibelhuber, Ministerialdirektorin a. D, Vorsitzende der Arbeitsgruppe ifs Wohneigentum

Die Corona-Krise lässt auch den Immobilienmarkt und die Wohneigentumsbildung nicht unberührt. Gravierende unmittelbare Probleme durch Einkommensverluste hat der Staat mit schnellen Sofortmaßnahmen abgefedert. Schwerer abschätzen lassen sich die mittelfristigen gesellschaftlichen und wirtschaftliche Folgen für den Immobilienmarkt und die Wohneigentumsbildung. Bislang weisen die Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Baugrund noch weiter nach oben. Allerdings schwächt sich die Dynamik leicht ab. Mittel- bis langfristig sieht die Fachwelt keinen Preisrückgang für selbst genutztes Wohneigentum.

Gerade die in vielen Stadtregionen stark gestiegenen Preise offenbaren ein Dilemma für die Wohneigentumsbildung. Trotz guter Wirtschaftsentwicklung und kontinuierlich wachsender Bauaktivität steht immer weniger erschwinglicher Wohnraum für den Neuerwerb zur Verfügung. Hinzu kommen das geringe durchschnittliche Eigenkapital der Mieterhaushalte und die hohen Erwerbsnebenkosten, die auch aus der hohen Grundsteuer in vielen Ländern resultieren.  Dadurch   schaffen es immer weniger Haushalte ins Wohneigentum – und dies bei einmalig günstigen Zinsen, die die Finanzierungskosten für Wohneigentum im Vergleich zum Mieten in vielen Fällen eigentlich vorteilhaft machen. Ergebnis ist eine in den letzten Jahren wieder leicht rückläufige Wohneigentumsquote, die vor allem bei jüngeren Haushalten sogar deutlich sinkt. Dabei zeigen Umfragen, dass die Hälfte bis zu drei Viertel aller Mieterhaushalte gerne in den eigenen vier Wänden leben möchten, unter anderem um selbstbestimmt und unabhängig ihre Wohnwünsche zu erfüllen.

Wohneigentum ist Säule der Altersvorsorge und Vermögensbildung

Ein weiteres wichtiges Argument für Wohneigentum ist die Altersvorsorge: Sind die Kredite erst abbezahlt, fallen nur noch der monatliche Unterhalt und Instandsetzungen an, was deutlich günstiger ist als die Miete. 3,9 Millionen Haushalte besitzen zudem vermietetes Wohneigentum und können damit unmittelbar ihre Alterseinkünfte aufbessern. Hinzu kommt, dass die eigene Immobilie im Alter verkauft oder über Leibrenten in eine lebenslange Zusatzrente umgewandelt werden kann.

Ein Vergleich mit unseren europäischen Nachbarn zeigt, dass das Wohneigentum eine zentrale Säule für eine gerechtere Vermögensbildung ist. Insgesamt ist das Durchschnittsvermögen der Deutschen im europäischen Vergleich recht niedrig und die Vermögen sind hierzulande weniger gleichmäßig verteilt. Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft gelingt es der ärmeren Hälfte der Deutschen seltener, Vermögen aufzubauen, als dies in unseren europäischen Nachbarländern der Fall ist. Und dies, obwohl unsere Durchschnittseinkommen höher sind.  Unsere geringe Wohneigentumsquote ist allerdings ein wichtiger Faktor für die großen Vermögensunterschiede. So haben von den 25 Prozent der Haushalte mit den niedrigsten Einkommen in Deutschland nur 16 Prozent Wohneigentum, in Frankreich liegt der Anteil von Wohneigentümern in dieser Einkommensgruppe dagegen bei 30 Prozent und in Italien sogar bei 50 Prozent.

Politik muss mehr auf die Wohneigentumsförderung setzen

Zur Stärkung der Wohneigentumsbildung dürfen keine neuen Hürden errichtet, sondern es müssen Hemmnisse weiter abgebaut werden. Zentral zu nennen sind hier das fehlende Eigenkapital und das zu geringe Haushaltseinkommen, die selbst Menschen aus der Mittelschicht daran hindern, Wohneigentum zu erwerben. Die Große Koalition hat darauf dankenswerterweise mit dem gut angenommenen Baukindergeld und der Teilung der Maklergebühren reagiert. Nicht in Sicht ist leider weiterhin ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Und im Vergleich zu anderen EU-Staaten gibt es keine spezifischen, sicheren und langfristigen Finanzierungsmodelle für einkommensschwächere Haushalte. Angedacht war dafür im Koalitionsvertrag ein Bürgschaftsprogramm, das nun aber nicht kommen wird. Das Baukindergeld darf kein Strohfeuer bleiben, sondern muss über 2020 hinaus fortgesetzt werden. Im Corona-Konjunkturpaket spielte dies zuletzt keine Rolle. Mit etwas mehr Phantasie hätte man hier gut eine Verbindung zur Klimaschutzpolitik schaffen können, indem man eine Kombi-Förderung für den Kauf und die gleichzeitige klimagerechte Sanierung alter Wohnimmobilien eingeführt hätte.

Eine Chance zur besseren Verknüpfung von Wohneigentumsförderung, Familienpolitik und privater Altersvorsorge wäre zudem die Verbesserung des „Wohnriesters“ im Zuge der geplanten Rentenreform. Hierzu hört man jedoch in der derzeitigen Reformdebatte nicht viel. Man muss eher froh sein, wenn die bisherigen Bedingungen für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum aus den privaten Altersvorsorgemodellen nicht stärker eingeschränkt werden. Zwischenzeitlich hatten die Regierungsparteien zur Reformierung der Riester-Rente sogar über einen so genannten Deutschland-Fonds als standardisiertes, staatlich verwaltetes und günstigeres Vorsorgeprodukt debattiert, in das jede Arbeitsnehmer*in über den Arbeitgeber automatisch einzahlt –  es sei denn sie entscheidet sich explizit für eine zulässige Alternative. Bei solch einem radikalen Systemwechsel steht es zu befürchten, dass der Einsatz der privaten Altersvorsorge für die Finanzierung von Wohneigentum, wie dies mit dem „Wohn-Riester“ möglich ist, deutlich eingeschränkt wird. Aktuell scheint der Deutschlandfonds zwar erst mal nicht zu kommen, sondern es sollen die derzeitigen Riester-Produkte erheblich verbessert werden, damit die zuletzt wegen hoher Komplexität und Kosten sowie mangelnder Transparenz stagnierenden Vertragszahlen wieder ansteigen. In einigen Jahren soll dann erneut geprüft werden, ob die Riester-Produkte besser funktionieren und sich mehr Menschen für eine zusätzliche private Altersvorsorge entscheiden.

Mit Spannung werden deshalb die Vorschläge zur Reform der privaten Altersvorsorge aus dem Bundesfinanzministerium erwartet, die der DV beim ifs wohnungspolitischen Forum am 17. November 2020 erörtern will.

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