von Christian Huttenloher, Generalsekretär des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

Wenig bewegt die wohnungspolitische Diskussion derzeit mehr, als der geplante Mietendeckel für die Hauptstadt. Tatsächlich beinhaltet die Wohnungsmarktsituation in Berlin erheblichen Sprengstoff. Spekulative Übertreibungen bei Grundstücks- und Immobilienkäufen, zu wenig Neubau sowie der massive Zuzug meist einkommensstarker Neuberliner haben nicht nur Immobilien- und Bodenpreise in kürzester Zeit stark steigen lassen, sondern auch die Mieten. Dies trifft auf eine - im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten - einkommensschwache Sozialstruktur: Immerhin hätten zwei Drittel der Berliner Haushalte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Hinzu kommt, dass Berlin aufgrund von Haushalts-Zwangslagen in den 2000er Jahren etwa ein Viertel der landeseigenen Bestände verkauft und die soziale Wohnraumförderung eingestellt hat. Gleichzeitig fallen immer mehr Sozialwohnungen aus der Bindung. Zwar läuft die soziale Wohnraumförderung nun wieder mit verbesserten Konditionen an, es entstehen aber immer noch deutlich zu wenig preiswerte Wohnungen. Kein Wunder also, dass sich die Fronten verhärtet haben und plakative Positionen vertreten werden: Marktversagen und „kapitalistische Profitgier“ auf der einen Seite, sozialistische Planwirtschaft und „staatlich verordnete Enteignung“ auf der anderen. Dies verstellt den Blick auf eine sachliche Problemanalyse und wirkungsvolle Lösungen: Rechtfertigt die Wohnungsmarktsituation einen so drastischen Eingriff in das private Immobilieneigentum, wie ihn der Mietendeckel darstellt? Und trägt dies wirklich zu Entspannung und mehr sozialer Gerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt bei?

Nicht wirklich gerecht und massiver Eingriff in Markt und Eigentumsrechte

Referenz für die Mietendeckelung soll laut Senatsentwurf der alte Mietspiegel von 2013 sein. Auf dieser Basis werden lageunabhängige Mietenstufen eingeführt, die sich allein auf Baualtersgruppen beziehen. Damit würde der Senat den von ihm selbst erst vor Kurzem erarbeiteten Mietspiegel als anerkanntes und auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beruhendes Instrument aushebeln. Die wohnungspolitische Aufgabe des Mietspiegels, den “Mietfrieden“ zwischen Mietern und seriösen Vermieter zu sichern, gäbe er damit auf. In der Folge dürften Vermieter beispielsweise für begehrte – und heute teure – Altbauwohnungen in guter Lage mit 6,45 Euro deutlich weniger Nettokaltmiete aufrufen als für eine einfache Wohnung aus den 1990er Jahren am Stadtrand mit 8,20 Euro. Ein Spitzenverdiener könnte dann in einer Luxuswohnung möglicherweise weniger Miete zahlen als ein Sozialmieter für eine neue Sozialwohnungen mit einer Fördermiete zwischen 6,50 und 8,20 Euro.

Was bezweckt ein Mietendeckel also wirklich, der vermeintlich alle gleich behandelt, aber die "Gutverdiener" gerade in den "besseren Stadtteilen" privilegiert und die "Geringverdiener" insbesondere in den Stadtteilen mit sozialen und städtebaulichen Defiziten benachteiligt? Jede sozial verantwortliche Wohnungspolitik zielt mit ihren Fördermodellen immer auch auf ein Mindestmaß an Zielgenauigkeit und Treffsicherheit. Das gilt für das Wohngeld, für Transferleistungen, für Subjekt- und Objektförderung. Im Kern sollen diejenigen unterstützt werden, die aus eigener Kraft Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt hätten oder die Mieten nur bedingt aufbringen können.

Und auch die Eigentümer wird der Mietdeckel unterschiedlich treffen: Besonders hart ist er für kleinere Unternehmen und Privateigentümer mit attraktiven Wohnungen und höheren Mieten, die ihre Finanzierung auf Grundlage des Mietniveaus kalkuliert haben. Die Banken haben bereits angekündigt, Immobilienkredite und die ihnen zugrunde liegenden Sicherheiten sowie die Bonität überprüfen und anpassen zu müssen. Die Härtefallregelung für Vermieter, die mit einer reduzierten Miete Verluste machen, dürfte da wenig nutzen.  

In jedem Fall greift der Mietendeckel massiv in das Marktgeschehen und die Funktionalität der Märkte ein und führt zu einer Entwertung des Eigentums. Deshalb dürfte er in der vorliegenden Form verfassungsrechtlich problematisch sein. Denn ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit muss verhältnismäßig sein und das Ziel auch erreichen. Dieser verfassungsrechtliche Aspekt kommt noch zu der aktuellen, zwischen Juristen emotional geführten Streitfrage dazu, ob Berlin auf Basis des Grundgesetzes überhaupt eine eigene Mietregelung erlassen darf, wenn dies im sozialen Mietrecht des BGB bereits erfolgt ist und der Bund damit im Rahmen seiner Gesetzgebungskompetenz erschöpfend Gebrauch gemacht hat.

Kaum noch Umzüge – Mietvertrag wird zur Ware

Wenn keiner auszieht, kann auch keiner einziehen: Dadurch, dass der Mietendeckel die Mieter preiswerter Wohnungen privilegiert, wird es in diesem Preissegment künftig noch weniger Wechsel geben. Das ist heute schon ein Kernproblem des Berliner Wohnungsmarktes: Er ist stark zweigeteilt zwischen Mietern, die schon lange in günstigen Wohnungen leben und Wohnungssuchenden, die aufgrund ihrer familiären Situation umziehen oder als Neuberliner in die Stadt kommen, und nur ein teures Angebot finden. Staatlich abgesenkte Mieten führen dazu, dass es noch weniger Mieterwechsel und stattdessen mehr Untervermietungen gibt. Und wenn doch einmal jemand auszieht, lassen sich die Mieter günstiger Wohnungen das durch Abstandszahlungen oder Vermittlungsprovisionen bezahlen. Damit wird der Mietvertrag zur Handelsware, der Wohnungsmarkt läuft Gefahr, immer mehr zum Schwarzmarkt zu mutieren. Diese „Angebotslücke durch fehlenden Mieterwechsel“ lässt sich durch Neubau gar nicht schließen. Und für Neubauten ab Baujahr 2014, die nicht unter den Mietendeckel fallen, entsteht ein zweiter, „freier“ und deutlich teurerer Markt.

Weniger Neubau

Wobei wir mit dem Thema Neubau bei einem weiteren Kritikpunkt wären: Angesichts möglicher verfassungsrechtlicher Probleme, der Verunsicherung der Eigentümer, „unklarer Mietverhältnisse“ und fehlender Einnahmen der Wohnungsunternehmen wird der Mietendeckel höchstwahrscheinlich dazu führen, dass weniger Wohnungen gebaut werden – selbst wenn Neubaumaßnahmen ausgenommen sind. Fehlende Möglichkeiten zur Mieterhöhung sowie die Anzeige- und Genehmigungspflicht für Modernisierungen werden einen Rückgang von Investitionen in den Bestand verursachen. Die Verwaltungsangestellten, die die Modernisierungsgenehmigungen bearbeiten müssen, fehlen dann wiederum für die Planung und Genehmigung von Neubau.

In der Folge wird der Wohnungsmarkt in fünf Jahren, wenn der Mietendeckel auslaufen soll, möglicherweise noch enger sein als heute. Sollte das politisch verabschiedete Gesetz zwischenzeitlich als verfassungswidrig eingestuft werden, wären das Chaos auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die Enttäuschung der Bevölkerung noch größer als heute: Dann gäbe es keinen rechtlich gültigen Mietspiegel mehr und die Stadt wäre noch „voller“. Denn es ist zu vermuten, dass der Mietendeckel mit seinem Signal, dass man in Berlin doch günstig wohnen kann, den Zuzug zusätzlich anheizt. 

Sozial ausgerichtete Wohnungspolitik mit breiten Bündnissen aller Akteure

Eine wirkliche Lösung für das Wohnungsproblem in Berlin liegt alleine in einer sozial ausgerichteten Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik. Dafür ist die wachsende und wirtschaftlich prosperierende Hauptstadt heute wesentlich leistungsfähiger als vor 20 Jahren. Neben großer Neubauvorhaben sollte eine solche Politik auch gezielte Aufwertungs- und Nachverdichtungsstrategien von bislang weniger attraktiven Stadtteilen beinhalten. Dies kann im gesamtstädtischen Kontext erreicht werden, ohne zu verdrängen. Das nimmt den Druck von den Szenestadtteilen, die in ihrer öffentlichen und medialen Wahrnehmung eher ein Zerrbild der gesamtstädtischen Situation sind. Dabei ist es allerdings entscheidend, wie "marktnah" oder "marktfern" sich die Mieten im Wohnungsbestand einer Stadt entwickeln.

Um ein bezahlbares Wohnungsangebot zu erhalten und zu schaffen, steht bereits eine Vielzahl an kombinierbaren Instrumenten zur Verfügung. So etwa eine wirklich funktionierende Mietpreisbremse mit qualifiziertem Mietenspiegel. Auch das Ausweisen von Milieuschutzgebieten und die Ausübung von Vorkaufsrechten, soziale Wohnraumförderung und Wohngeld sowie eine aktive und sozial gerechte Liegenschafts- und Bodenpolitik mit Quoten für geförderte und preisgedämpfte Wohnungen sind erprobte Maßnahmen. Genauso wichtig ist ein kooperativer Wohnungsbau, an dem alle verantwortungsbewussten Immobilienunternehmen mitwirken und der zu mehr Angebot im preisgünstigen Segment führt. Kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften werden dies alleine nicht schaffen. Entscheidend ist zudem, die Akzeptanz für größere Wohnungsbauvorhaben bei der Bevölkerung zu erreichen und dann auch konsequent zu handeln, ohne dass sich die Politik bei Widerstand gleich in wahltaktischen Überlegungen verheddert. Dafür muss der Wohnungsneubau aber mit erheblich mehr neuen Kindergärten, Schulen, Verkehrsinfrastrukturen und hochwertigen Grünflächen verbunden werden, da die angestammte Bevölkerung sonst zurecht eine Überlastung ihrer Kieze fürchtet.

Für all das sind breite Bündnisse mit allen wichtigen Akteuren der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik notwendig – aus Politik, Verwaltung, Wohnungswirtschaft und Zivilgesellschaft. Vorbilder dafür gibt es in anderen deutschen Städten genug. Hier könnte Berlin sich ein Beispiel nehmen, anstatt sich im Klein-Klein der Partikularinteressen zu verlieren und auf juristisch und politisch unwägbare und faktisch unwirksame Zwangsregulierungen der Mieten zu setzen.