von Lutz Basse, Leiter der Arbeitsgruppe Wohnungswesen

Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf acht Jahre erweitert werden. So steht es im noch unveröffentlichten Entwurf der zweiten Stufe der Mietrechtsreform des Bundesjustizministeriums. Damit sollen ältere Neuvertragsmieten besser gewichtet werden. Der Mieterbund begrüßt dies: Er wertet den kurzen Betrachtungszeitraum als wesentlichen Grund für die zuletzt stark steigenden Mieten in städtischen Wachstumsräumen. Dagegen kritisiert die Immobilienwirtschaft, dass sich der Mietspiegel damit noch weiter von der Marktsituation entferne. Die bisher eher weichen Mietpreisregelungen würden sich in Verbindung mit der Mietpreisbremse in Richtung einer harten Mietenbegrenzung entwickeln. Beide Seiten liegen damit bei einer wesentlichen Frage weit auseinander: Soll die ortsübliche Vergleichsmiete die tatsächliche Marktmiete für Neuverträge abbilden oder aber die Mehrheit der am Ort bestehenden Mieten? Die Kontroverse gefährdet eine zentrale Funktion des Mietspiegels: die Befriedung des Verhältnisses von Mietern und Vermietern. Entscheidend wird es deshalb sein, die methodischen Vorgaben zur Erstellung von Mietspiegeln auf Basis von fachlich fundierten und ausgewogenen Kriterien auszugestalten.

Zentrale Stellung im Mietrecht

Die ortsübliche Vergleichsmiete hat im Mietrecht eine zentrale Stellung, da sich die zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Miete daran orientiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst dabei als rechtlich-normatives Konstrukt neben Neuvertragsmieten auch die Erhöhungen laufender Verträge. Damit bildet sie aus ökonomischer Sicht nicht die Marktmiete für Neuverträge ab, so dass bereits heute die Angebotsmieten in manchen Städten deutlich über den Mietspiegelmieten liegen. Nach Berechnungen der immobilienwirtschaftlichen Verbände wird mit einer Verdopplung des Betrachtungszeitraums in Gemeinden mit zuletzt steigenden Mieten der Abstand der Vergleichsmiete zur tatsächlichen Marktmiete noch größer. Für sehr dynamische Märkte wie Berlin, München, Frankfurt am Main oder Hamburg würde die Mietspiegelmiete um fünf bis acht Prozent sinken, die künftig zu erzielenden Neuvertragsmieten sogar um bis zu 40 Prozent.

Immobilienwirtschaft befürchtet dauerhafte Mietendeckelung für Neuverträge

Deshalb spricht sich die Immobilienwirtschaft vehement gegen eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums aus, was auch der Verknüpfung mit der Mietpreisbremse geschuldet ist. Denn bisher galt der Mietspiegel nur für Mietanpassungen in laufenden Verträgen. Mit der Mietpreisbremse wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesregelung festgelegt wurden, auch zu einer Vorgabe für Neuverträge. Die bislang frei verhandelbare Wiedervermietungsmiete für Bestandswohnungen darf dort nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zwar müssen Vermieter bislang höhere Mieten nicht senken. Auch Erstmietverträge von Neubauwohnungen oder Wiedervermietungen nach umfassender Modernisierung können weiterhin frei verhandelt werden. Durch die sinkende Vergleichsmiete sind aber weitere Erhöhungen erst in vielen Jahren möglich, was die Immobilienwirtschaft als Mietenstopp ohne Inflationsausgleich wertet. Selbst wenn die Mietpreisbremse nur auf fünf Jahre angelegt ist, befürchtet die Immobilienwirtschaft den Einstieg in eine dauerhafte Mietendeckelung für Neuverträge.

Wohnungsunternehmen erwarten eingeschränkte Finanzierungspotenziale für Neubau

Die Wohnungsunternehmen erwarten dadurch negative Auswirkungen auf die Immobilienwerte, da diese durch die Höhe und Entwicklungsmöglichkeiten der Miete bestimmt sind. Damit würde das Eigenkapital von Wohnungsunternehmen sinken und der Verschuldungsgrad steigen. Beleihungswerte würden sich verringern, was auch die Immobilienfinanzierung privater Vermieter negativ beeinflusst. Die Immobilienbranche sieht damit die Finanzierungspotenziale für Neubau aber auch für energetische oder altersgerechte Modernisierung der Bestände eingeschränkt. Die Modernisierungspotenziale würden zusätzlich verringert, wenn die Mieterhöhung nach Modernisierung von elf auf acht Prozent der umlagefähigen Kosten gesenkt wird und auf maximal drei Euro pro Quadratmeter gedeckelt wird, wie es der Entwurf der Mietrechtsreform vorsieht.

Ökonomen: Realitätsferne Abbildung der Marktmiete

Ökonomen warnen insbesondere davor, dass die realitätsferne Abbildung der Marktmiete falsche Marktsignale aussende und funktionierende Marktmechanismen beeinträchtige: Investoren würden aufgrund sinkender Renditeaussichten weniger neue Wohnungen bauen. Zusammen mit den sinkenden Finanzierungspotenzialen erschwere dies den Ausgleich von Wohnungsmarktengpässen. Auf der anderen Seite konkurrierten mehr Mieter um den knappen Wohnraum, der aber trotz geringerer Miethöhen weiterhin in erster Linie nach sozioökonomischen Kriterien vergeben werde. Davon profitierten einkommensstärkere Mieter, die sich aufgrund der falschen Preissignale mehr Wohnraum leisten könnten, was die Nachfrage erhöhe, ohne dass das Angebot ausgeweitet werde. Insgesamt würden sich damit die Anspannungen auf den städtischen Wohnungsmärkten eher verschärfen.

Mieterbund: Mietensteuerung für bezahlbares Wohnen notwendig

Der Mieterbund dagegen hält angesichts der vielerorts stark gestiegenen Mieten eine verstärkte normative Mietensteuerung für dringend geboten, um bezahlbares Wohnen und soziale Durchmischung in den Städten zu gewährleisten. Vor allem die Begrenzung des Bezugszeitraumes auf vier Jahre führe zu einer erheblichen Mietensteigerung. Aus Sicht des Mieterbundes darf die ortsübliche Miete deshalb gerade nicht mit der Marktmiete gleichgesetzt werden. Vielmehr bilde sie die Mehrheit der vor Ort existierenden Mieten für einen entsprechenden Wohnraum ab. Eine Ausdehnung des Betrachtungszeitraums sei deshalb erforderlich. Bis 1982 wurde die ortsübliche Miete sogar aus allen Mieten der jeweiligen Kommune gebildet, ohne dass dies dramatische Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft gehabt hätte. Außerdem könnten Investoren bei der Neuvermietung nach wie vor die Miete völlig frei bilden und entsprechend ihre Neubaukalkulation erstellen. Und auch einen Wertverlust mag der Mieterbund nicht erkennen: Der Wert von Wohnungen als langlebige Marktobjekte bemesse sich nicht nur an der höchstmöglichen Miete.

„Mieterhöhung nach Modernisierung nicht fachgemäß“

Auch die Mieterhöhung nach Modernisierung ist aus Mietersicht grundsätzlich nicht sachgerecht. Der energetische oder altersgerechte Zustand einer Wohnung sollte sich in der Vergleichsmiete widerspiegeln, weshalb es keinen Aufschlag in Abhängigkeit von den Modernisierungskosten gegen dürfe. Denn dies könne gerade bei energetischen Modernisierungen zu teuren Maßnahmen ohne wirklichen Mehrwert für die Mieter führen.

Befriedungsfunktion des Mietspiegels steht auf dem Spiel

Inwieweit der Reformvorschlag des Bundesjustizministeriums dem Auftrag des Koalitionsvertrages entspricht, wird insofern von Mieter- und Vermieterseite völlig unterschiedlich bewertet. Im Koalitionsvertrag heißt es: „Der Mietspiegel soll auf eine breitere und realitätsnähere Basis gestellt werden, um die Rechtssicherheit und Akzeptanz insbesondere des qualifizierten Mietspiegels zu stärken.“ Diese Zielsetzung erscheint gerade aufgrund der dargelegten Kontroverse fraglich. Ein grundlegender Streit über die richtige Berechnungsmethode gefährdet ganz grundsätzlich eine der wichtigsten Funktionen des Mietspiegels: die Konsens- oder Befriedungsfunktion zwischen Mietern und Vermietern. Dies gilt nicht nur auf Bundesebene, sondern erst recht bei der Erstellung der Mietspiegel vor Ort. Dadurch erhöhen sich Rechtsstreitigkeiten und Verunsicherung, wie die voneinander abweichenden Urteile zum Berliner Mietspiegel zeigen.

Methodik und wissenschaftliche Grundlage des Mietspiegels verbessern

Die Reform sollte sich deshalb auf eine Verbesserung von Methodik und wissenschaftlichen Kriterien für die Erstellung der Mietspiegel konzentrieren und Rechtssicherheit garantieren. Nur so kann der Mietspiegel als ein von beiden Parteien anerkanntes, rechtssicheres Instrument gestärkt und weiter verbreitet werden. Darin sind sich Mieter- und Vermieterseite einig. Der Referentenentwurf beinhaltet hierzu Ansatzpunkte, die in die richtige Richtung weisen. Darauf sollte nun das Hauptaugenmerk bei der weiteren Ausgestaltung der zweiten Stufe der Mietrechtsreform liegen.