Mietvertrag

Gas oder Bremse? Über Investitionsanreize und Mietdeckelung zur Entlastung der Wohnungsmärkte

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Ingrid Matthäus-Maier

Von Ingrid Matthäus-Maier, Vorsitzende der Arbeitsgruppe Wohnungswesen

13. Januar 2014. Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung sieht im wachsenden Wohnungsbedarf, im energetischen Umbau und den demographischen und sozialen Herausforderungen zentrale wohnungspolitische Aufgaben. Diesen soll mit einem wohnungspolitischen Dreiklang begegnet werden: Stärkung der Investitionstätigkeit, Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Flankierung. Um die zuletzt starken Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten in den Griff zu bekommen, war den Entwürfen des Koalitionsvertrages sowohl eine Mietpreisbremse für Neuvertragsmieten als auch die Einführung einer degressiven AfA als zusätzlicher Neubauanreiz geplant. In der Endfassung ist nun nur die Mietpreisbremse geblieben: die Länder werden für fünf Jahre ermächtigt, in angespannten Wohnungsmarktregionen bei Wiedervermietungen die Erhöhung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Die steuerlichen Anreize fielen dem Rotstift zum Opfer.

Der Deutsche Verband hat in seiner Arbeitsgruppe Wohnungswesen am 5. Dezember 2013 dennoch beide Instrumente aufgegriffen und kritisch beleuchtet. Im Zentrum der Diskussion standen folgende Fragen:

  • Wie lässt sich die Mietpreisbremse so ausgestalten, dass sie rechtssicher handhabbar ist und die dringend notwendigen Wohnungsbauinvestitionen nicht zu stark beeinträchtigt werden?
  • Wäre eine gebietsbezogene degressive Afa der richtige, zielgerichtete Neubauanreiz sowie steuerrechtlich möglich und politisch realistisch umsetzbar?

Mietrecht behutsam anpassen

Klar ist, eine Mietpreisbremse wird den Wohnungsneubau nicht beleben. Vielmehr ist sie eine reine "Schmerztherapie" für Gebiete mit sehr stark steigenden Neuvertragsmieten. Inwieweit der Wohnungsneubau dadurch gebremst wird, wird jedoch kontrovers diskutiert. Aus Perspektive der Wohnungswirtschaft besteht die Gefahr, dass das sensibel austarierte Mietrecht zu stark zuungunsten der Vermieter aus dem Gleichgewicht gebracht wird. Trotz der geplanten zeitlichen Befristung der Mietpreisbremse von fünf Jahren wird eine dauerhafte Festschreibung befürchtet. Die ortsübliche Vergleichsmiete könnte künftig nur mehr unterhalb der Inflationsrate steigen. Insgesamt verunsichert dies bereits jetzt Investoren, so dass diese weniger in den Mietwohnungsbau investieren. Mittel- bis langfristig könnte die Mietpreisbremse sogar dazu führen, dass Mietwohnungen vermehrt in Eigentum umgewandelt werden und somit der Mietwohnungsmarkt insgesamt geschwächt wird.

Weitaus weniger dramatische Wirkungen sehen Mieterbund und die Länderministerien. Steigerungsmöglichkeiten von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lassen aus ihrer Sicht noch ausreichend Spielraum für angemessene Renditen, zumal Neubauten und umfassende energetische Modernisierungen von der Deckelung ausgenommen sind. Ebenso kann die bisherige Miete bei Wiedervermietung bleiben. Schließlich werden auch nicht alle Bundesländer die Mietpreisbremse einführen.

Weit problematischer als die Mietpreisbegrenzung wird allerdings übereinstimmend die Begrenzung der Modernisierungsumlage auf die Amortisationsdauer der Investitionskosten eingeschätzt. Dies ist fachlich kaum vertretbar und wird rechtlich nur sehr schwer umsetzbar sein. Für die energetische Gebäudemodernisierung führt dies zu großer Verunsicherung und zur Zurückstellung von Investitionsprogrammen bei den Wohnungsunternehmen.

Damit die Mietpreisbremse möglichst wenige Investitionen hemmt, kommt es nun darauf an, dass sowohl die Ausgestaltung im Mietrecht als auch die Umsetzung in den Ländern sensibel und mit Augenmaß erfolgt. Manche Bundesländer haben bereits Erfahrungen mit der Umsetzung der abgesenkten Kappungsgrenze von 15 Prozent für laufende Mietverträge. Als erstes Bundesland hat Bayern die reduzierte Kappungsgrenze eingeführt - zunächst in München für die vollen fünf Jahre sowie in weiteren 89 Kommunen nur für zwei Jahre, um nach den ersten Erfahrungen Anpassungen vornehmen zu können.

Der Berliner Senat hat nach einer umfassenden Analyse die reduzierte Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet eingeführt. Aufgrund des Eingriffs in das Eigentumsrecht muss die Einführung angemessen und begründet sein, wozu die Gebiete nach klaren Kriterien und unter Zuhilfenahme von Daten abgegrenzt wurden. Sowohl Bayern als auch Berlin wenden dafür spezielle Gebietskulissen an, die auf anderen Kriterien beruhen als etwa die Gebiete für soziale Wohnraumförderung, Zweckentfremdungsverbote oder Kündigungssperrfristen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Wegen der teilweise unzureichenden Datenlage ist zudem ein Bündel an Kriterien wichtig.

Gezielte Anreize zur Belebung des Wohnungsneubaus notwendig

Nicht zuletzt zur "Kompensation" der Mietpreisbremse in den angespannten Wohnungsmarktregionen werden allerdings auch zielgerichtete Investitionsanreize zur weiteren Belebung des Wohnungsneubaus benötigt, die im Koalitionsvertrag bislang fehlen. Eine regionalisierte degressive AfA scheint hierfür jedoch nur bedingt geeignet und vor allem auch kaum politisch durchsetzbar. Aus steuerrechtlicher und europarechtlicher Sicht dürfte eine degressive AfA nur für bestimmte Gebiete mit Wohnungsmarktengpässen - anders als durch das Finanzministerium argumentiert - zwar grundsätzlich zulässig sein. Mit einer fundierten Begründung versehen, stünde also einer regionalisierten degressiven AfA nichts im Wege. Allerdings bildet diese nur einen Vorzieheffekt für steuerliche Abschreibungen, weshalb eine erhöhte lineare AfA von drei oder vier Prozent als geeigneter anzusehen ist. Dies entspricht auch dem schnelleren Werteverzehr durch mehr technische Komponenten in modernen Gebäuden. Doch auch die vermehrten steuerlichen Anreize müssen behutsam eingesetzt werden, um eine weitere Verteuerung von Baukosten und Baulandpreisen zu vermeiden. Politisch scheint eine verbesserte AfA auch kaum durchsetzbar, da die vermuteten Steueraus-fälle von etwa 500 Millionen Euro durch den Finanzausgleich letztlich von allen Ländern getragen werden, wogegen nur in bestimmten Regionen mehr Wohnungsbau stattfinde. Außerdem wird durch verbesserte Abschreibungsbedingungen zunächst einmal nicht mehr preisgünstiger Wohnraum für einkommensschwache Haushalte geschaffen. Für diese Gruppen ist zusätzlich ein erhöhtes Wohngeld und die soziale Wohnraumförderung wichtig.

Dennoch war sich die Arbeitsgruppe einig, dass bei der neuen Bundesregierung weiter zusätzliche Neubauanreize eingefordert werden müssen. Denn zur Entlastung der Wohnungsmärkte reicht es nicht aus, nur bei den Mieten auf die Bremse zu steigen. Beim Wohnungsneubau muss auch dringend mehr Gas gegeben werden. Das im Koalitionsprogramm genannte Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsneubaus sowie das Bündnis für Wohnen zwischen Bund, Ländern, Kommunen und allen gesellschaftlichen Akteuren bieten hierfür Ansatzpunkte. Auf Länderebene sollten die im Zuge der Mietpreisbremse einzuführenden Maßnahmenpläne entsprechend genutzt werden. In allen Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sollten zudem Bündnisse für Wohnen geschlossen werden, die sich in Hamburg und Schleswig-Holstein bewähren. Allerspätestens die Bewertung der Wirkungen der Maßnahmen des Koalitionsvertrages wird zeigen, inwieweit eine Nachjustierung notwendig ist und dann zusätzliche Investitionsanreize geboten sind.

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