Einkaufszentrum von innen

Für jede Stadt ein Einkaufszentrum?

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Dr. Josef Meyer

von Dr. Josef Meyer, Vizepräsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.

18. März 2014. In fast jeder Großstadt gibt es mittlerweile mindestens ein innerstädtisches Einkaufszentrum. Die Einkaufscenterwelle rollt  daher seit einigen Jahren verstärkt auf die Mittelstädte zu. Mehr noch als in den Großstädten zeigen sich in kleineren Städten Kontroversen und Diskussionen um die Auswirkungen auf Innenstadtstruktur, Städtebau und die Einzelhandelslandschaft. Vor diesem Hintergrund stellen sich entscheidende Fragen: Unter welchen Voraussetzungen können Einkaufszentren die Innenstädte stärken? Wie lassen sich große Einzelhandelsformate mit positiven Impulsen für die Innenstadt ansiedeln? Die Fachtagung "Innenstadtverträgliche Ansiedlung innerstädtischer Einkaufszentren in Klein- und Mittelstädten" am 12. Februar 2014 in Bingen gab darauf fachliche und praktische Antworten.

Bedeutung für Versorgung des Umlandes in ländlichen Gebieten

Gerade in ländlich geprägten Regionen haben Klein- und Mittelstädte eine wichtige Versorgungsfunktion für das Umland. Damit die Stadtzentren attraktiv und lebendig bleiben, spielt der Handel eine zentrale Rolle und ist gemeinsam mit Gastronomie, Tourismus, Kultur und weiteren Dienstleistungen wichtiger Motor der Innenstadtentwicklung. Um die Funktion der Mittel- und Kleinstädte sowie deren innerstädtischen Handel zu stärken, muss die Landesplanung mit ihren Instrumenten dafür sorgen, dass großflächiger Einzelhandel nur in integrierten Lagen stattfindet. Dafür ist das Zentrale-Orte-System sowie das Prinzip "Innen vor Außen" konsequent anzuwenden. Für einige Flächenländer dürfte eine Überprüfung und Anpassung des Zentrale-Orte-Konzepts angesichts der Bevölkerungs-und Siedlungsentwicklung an der Zeit sein. Auch eine stärkere Verknüpfung von Landesplanung und Unternehmensförderung ist hilfreich. Rheinland-Pfalz hat deshalb die Landesplanung ins Wirtschaftsministerium integriert.

Innenstädte brauchen Handelsmagnete

Für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung müssen die starken Strukturveränderungen der letzten Jahrzehnte beachtet werden, die mit der großflächigen Konkurrenz zur Innenstadt auf der "Grünen Wiese" sowie Problemen der traditionellen Warenhäuser einhergingen. Die negativen Folgen zeigen sich gerade abseits der Metropolen am deutlichsten. Für die Innenstädte bildeten Warenhäuser seit fast 100 Jahren zentrale Magnete, bevor diese Flaggschiffe des Einzelhandels in schweres Wasser gerieten. Gerade viele Mittelstädte suchen nach der Schließung von Warenhäusern adäquate Nachnutzungen. Dies ist kein leichtes Unterfangen, wie das Netzwerk der "Hertie-geschädigten" Kommunen zeigt, das der Oberbürgermeister der Stadt Bingen ins Leben gerufen hat. Doch die bisherige Zwischenbilanz zeigt auch, dass in gut der Hälfte der über 60 Städte Nachnutzungen auf den Weg gebracht werden konnten. Die Stadt Bingen hat für ihr ehemaliges Hertie-Warenhaus mittlerweile einen Investor gefunden, der die Immobilie in ein Shop-in-Shop-Center verwandeln will. Die Stadt bettet die Investition mit Hilfe von Städtebauförderungsmitteln in eine Gesamtmaßnahme zur Aufwertung der umgebenden Fußgängerzone ein und verknüpft sie mit weiteren Entwicklungsmaßnahmen zur Stärkung der Stadt. Gleichzeitig belegen meist mittelständische Handelsunternehmen, dass Warenhäuser nach wie vor erfolgreich betrieben werden können.

Auch in Mittelstädten sind gut geführte Warenhäuser nach wie vor wichtige Anziehungspunkte für lebendige Innenstädte. Das Unternehmerehepaar Wittenberg betreibt in insgesamt fünf Städten in Rheinland-Pfalz, Thüringen und Sachsen-Anhalt florierende Warenhäuser und hat sogar einst notleidende Häuser wieder auf Erfolgsspur gebracht. Zentrale Erfolgsfaktoren sind hierfür zuvorkommende und kompetente Mitarbeiter, ein zeitgemäßes Warensortiment sowie eine Atmosphäre und Events, die dem Kunden eine emotionale Bindung vermitteln.

Braucht der Handel noch die Stadt?

Das Wachstum des Online-Handels verdeutlicht, dass im Einzelhandel noch tiefergreifende Strukturveränderungen mit massiven Auswirkungen auf die Innenstadt bevorstehen könnten. Vor allem die mobilen Dienste über Smart Phones und neue, junge Käufergruppen werden die Geschwindigkeit dieser Entwicklung weiter erhöhen. Galt über Jahrhunderte die Symbiose - die Stadt braucht den Handel und der Handel braucht die Stadt - so könnte das Verhältnis künftig einseitiger werden: Braucht der Handel noch die Stadt, wenn physische Präsenz und Standorte an Gewicht verlieren, da Waren online jederzeit und an jedem Ort bestellt und überall hin geliefert werden können? Bisherige stadtplanerische und rechtliche Instrumente sind der Online-Konkurrenz nicht gewachsen. Neue Ansätze werden notwendig, um das "Besondere" des innerstädtischen Einkaufens herauszustellen, das im Internet nicht geboten werden kann: Wohlfühlatmosphäre und Erlebnis sowie kompetente und freundliche Beratung in den Geschäften. Die Kunden aber wollen beide Kanäle - das traditionelle und das Online-Geschäft. Somit muss der stationäre Handel die Möglichkeiten des Online-Handels stärker aktiv aufgreifen und für sich nutzen. Der Online-Handel sucht mittlerweile mehr und mehr mit Filialen vor Ort eine physische Präsenz. Der traditionelle stationäre Einzelhandel muss stärker "online gehen" und die neuen Vertriebskanäle nutzen. 

Gelungene Stärkung von Innenstädten: Beispiele aus Ingelheim und Schwäbisch Hall

Innerstädtische Einkaufszentren können die Handelsfunktion von Klein- und Mittelstädten stärken, wie Centerentwicklungen in Ingelheim und Schwäbisch Hall vorbildlich veranschaulichen. Beide sind zugleich Beispiele für eine gelungene städtebauliche Integration mit angemessener Dimensionierung und ansprechender baulicher Gestaltung. Bemerkenswert an der Centerentwicklung in Schwäbisch Hall ist vor allem, dass die Stadt, nachdem kein Investor für die Umsetzung der städtischen Vorstellungen gefunden werden konnte, mit ihrer Entwicklungsgesellschaft selbst als Projektentwickler tätig wurde. So entstand ein integrierter, multifunktionaler Standort mit Bildungseinrichtungen, Einkaufszentrum und Bankgebäude. In Ingelheim schafft ein gut eingebundenes Center eine "Neue Mitte" für die aus verschiedenen Ortsteilen zusammengewachsene Stadt, die bislang kein wirkliches Zentrum hatte. Damit dient das Einkaufszentrum vor allem auch dazu, die Identität der Stadt zu stärken und Urbanität zu schaffen. In Schwäbisch Hall und in Ingelheim gingen den Ansiedlungen intensive und komplexe Planungs- und Beteiligungsprozesse voran. Beide Städte erreichten in einem transparenten und gut gesteuerten Prozess ihre Zielvorstellungen für die Innenstadtentwicklung. Damit einhergehend formulierten und realisierten sie detaillierte städtebauliche und architektonische Bedingungen für die Investition.

Konstruktiver und öffentlicher Entscheidungsprozess

Die oftmals kontroverse Diskussion über Wirkungen von Einkaufszentren auf die Stadtstruktur und den Bestandseinzelhandel sollte konstruktiv und offen geführt werden. Dabei ist es entscheidend, dass eine Stadt ihre Vorstellungen über die Ziele der Innenstadtentwicklung explizit formuliert. Die Stadt kann so aus verschiedenen Alternativen wählen - wobei ein Einkaufszentrum nur eine Option ist. Die notwendigen Planungs- und Steuerungsinstrumente sind ausreichend vorhanden - sei es als integrierte Innenstadtkonzepte, Einzelhandelskonzepte, Masterplan Innenstadt oder Weißbuch Innenstadt. Sie müssen nur zielgerichtet und professionell angewendet und nach ihrer Erstellung und Verabschiedung konsequent umgesetzt werden. Gerade der Handel befürwortet für seine eigene Planungssicherheit die Verlässlichkeit und damit die konsequente Anwendung entsprechender Planungs- und Steuerungsinstrumente. Die Kommunalpolitik sollte geschlossen und entschieden hinter den vereinbarten Zielen und Planungen stehen und diese nicht auf Drängen möglicher Investoren aufgeben. Steht in einer Stadt eine Ansiedlung konkret zur Planung und Umsetzung, so sollte eine breit angelegte Auseinandersetzung mit den möglichen positiven und negativen Auswirkungen erfolgen. So können Konsequenzen für die städtebauliche Struktur, Lagestrukturveränderungen, Leerstände und Immobilienpreisentwicklungen im Vorfeld fundiert eingeschätzt werden. Standardmäßig vorgesehene Verfahren und Gutachten reichen dazu alleine häufig nicht aus, es sind umfangreichere Untersuchungen notwendig, die die komplexen Wirkungszusammenhänge zwischen Center, Bestandseinzelhandel und Innenstadtstruktur berücksichtigen. Fällt die Entscheidung für ein Einkaufscenter, ist ein gut gesteuerter und transparenter Ansiedlungsprozess notwendig.

Steuerung und Transparenz des Ansiedlungsprozesses

Planungen und Vorgaben für den Bau des Centers sollten folgende Anforderungen beachten: Passt die Dimensionierung - z.B. Verkaufsfläche, Anzahl Betriebe sowie Umfang an Parkplätzen - zur speziellen Ausgangssituation der Innenstadt? Ist der Standort für eine Integration ins Innenstadtgefüge geeignet? Wie kann architektonisch, gestalterisch sowie städtebaulich und baukulturell eine Integration in die bestehenden Handels- und Innenstadtstrukturen gewährleistet werden? Das Einkaufszentrum darf nicht als Solitär betrachtet werden, sondern immer in Verbindung und Wechselwirkung mit der umgebenden Innenstadt und vor allem den bestehenden Einzelhandelslagen. Dazu sind vor allem auch die Nahtstellen zum öffentlichen Raum zu beachten, damit ein "Gesamtkunstwerk Innenstadt" entsteht. Hier haben sich Investorenwettbewerbe bewährt. Durch sie kann gestalterische Qualität und städtebaulicher Einbindung mit betriebswirtschaftlicher Funktionalität verbunden werden. 

Kommunale Planungshoheit und Steuerung

Grundsätzlich gilt: Die Kommunen müssen sich ihrer Planungshoheit bewusst sein, bei Center-Ansiedlungen das Heft in der Hand behalten und auf Augenhöhe mit Projektentwicklern und Investoren verhandeln. Gerade für kleinere Städte ist dies von großer Bedeutung, wozu möglichst professionelle planerische und vor allem juristische Expertise von außen mit eingebunden werden sollte. Für eine konsequente kommunale Steuerung sollte stets die Kommune Auftraggeber von Gutachten und Planungen sein, selbst wenn die Finanzierung über den Investor erfolgt. Mit vorhabenbezogenen Bebauungsplänen und städtebaulichen Verträgen stehen geeignete Planungs- und Rechtsinstrumente zur Verfügung. Diese erlauben, die baulichen, funktionalen und architektonischen Anforderungen an ein Einkaufszentrum detailliert und rechtsverbindlich gegenüber dem Investor festzulegen.

Eingeladen zur Fachtagung hatten das Ministerium für Wirtschaft, Klimaschutz, Energie und Landesplanung des Landes Rheinland-Pfalz, gemeinsam mit der Stadt Bingen, dem Zentrum Baukultur Rheinland-Pfalz, der Architektenkammer Rheinland-Pfalz, der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern Rheinland-Pfalz, dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) sowie dem Büro Stadt + Handel. Anlass war die Wanderausstellung "Schöner Shoppen" des Zentrums Baukultur und die DV-Studie zur Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren. Die Präsentationen finden Sie unter www.dssw.de.

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