Mehr Bauland für bezahlbares Wohnen

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Dr. Jürgen Heyer

von Dr. Jürgen Heyer, Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

Angesichts der hohen Kosten für den Wohnungsneubau wird vor allem mehr Bauland für bezahlbares Wohnen in Wachstumsstädten benötigt. Die Bedingungen für die Bauland-Mobilisierung sollten deshalb dringend verbessert werden, meint der Deutsche Verband.

In den städtischen Wachstumsräumen haben die Wohnungsmieten und Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich angezogen. Der stetige Bevölkerungszuwachs führt dort bei gleichzeitig zu wenig Neubau zu angespannten Wohnungsmärkten und damit zu Preisanstiegen. Mitverantwortlich sind auch die gestiegenen Baukosten, durch die insbesondere die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwächere Gruppen erschwert wird. Günstiger Wohnraum lässt sich entweder nur im Bestand erreichen oder die soziale Wohnraumförderung schafft Anreize für den Neubau, um Mieten und Preise für geringer verdienende Haushalte zu dämpfen. Dies ist allerdings beim derzeit niedrigen Zinssatz für Wohnungsunternehmen wenig attraktiv. Zudem stehen die dafür notwendigen hohen Fördersummen den angespannten öffentlichen Haushalten entgegen und das Segment ist nur für Berechtigte unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen zugänglich.

Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen

Um dieser Herausforderung zu begegnen, hat das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) ein „Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen“ gegründet. Bund, Länder, Kommunen und Verbände sollen gemeinsame Maßnahmen ergreifen. Dabei werden fünf wesentliche Handlungsfelder bearbeitet: Der Neubau von Wohnungen und die Belebung des sozialen Wohnungsbaus, bezahlbare Mieten und soziale Sicherung des Wohnens, Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand, die demografische Entwicklung und das Wohnen im Alter, sowie nachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen. Ein zentraler Baustein darin ist eine Baukostensenkungskommission, die im Sommer ihre Arbeit aufnahm. Sie soll unter anderem die Verursacher von steigenden Investitions- und Betriebskosten analysieren sowie Erfahrungen beim kostengünstigen Wohnungsbau aufbereiten und übertragbare Konzepte ableiten.

Gegensatz zwischen bezahlbarem Wohnraum und gestiegenen Ansprüchen in Energie, Sicherheit und Ökologie in Balance bringen

Damit es tatsächlich zu einer Dämpfung der Neubaukosten kommt, muss diese Kommission alle Kostentreiber offen und vorbehaltlos analysieren und Empfehlungen für Gegenmaßnahmen erarbeiten. Vor allem muss der scheinbare Gegensatz zwischen bezahlbarem Wohnraum und gestiegenen energetischen, ökologischen und sicherheitstechnischen Ansprüchen wieder in die richtige Balance gebracht werden. So verursachte die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2009 bereits etwa um sechs Prozent höhere Baukosten. Ab 2016 sind durch die dann geltenden verschärften Anforderungen weitere sechs Prozent zu erwarten. Aber auch überzogene Qualitäts-, Umwelt- und Sicherheitsstandards, vor allem im Bereich Lärm- und Brandschutz, Barrierefreiheit und Entsorgung, erhöhen die Baukosten. Darüber hinaus verteuert sich der für den Käufer zu zahlende Endpreis durch steigende Notargebühren und Grundbuchkosten sowie durch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer.

Mehr Bauland für bezahlbaren Wohnungsbau mobilisieren

Doch dies alleine reicht nicht aus! Denn ein wesentlicher Engpass- und Kostenfaktor wird bislang ausgeblendet: das knappe und teure Bauland. So machen die Grundstückskosten teilweise weit mehr als 20 Prozent der Wohnungsneubaukosten aus. Gerade auch öffentliche Grundstücke von Bund, Ländern und Städten werden meist immer noch zu Höchstpreisen veräußert. Wir brauchen eine Antwort darauf, wie in städtischen Wachstumsregionen das Baulandangebot zu vertretbaren Preisen ausgeweitet und vorhandenes Bauland für bezahlbaren Wohnungsbau mobilisiert werden kann.

Dazu muss das bestehende stadtentwicklungs- und bodenpolitische Instrumentarium zielgerichtet angewandt und fortentwickelt werden. Hier lohnt es, sich beispielhafte Modelle genau anzusehen und diese daraufhin zu bewerten, wie sie bezahlbaren Wohnungsneubau unterstützen können. Dies umfasst unter anderem langfristig orientierte kommunale Liegenschaftspolitiken, bodenpolitische Grundsatzbeschlüsse und Handlungskonzepte bzw. Baulandstrategien, die Konzeptvergabe von öffentlichen Grundstücken nach sozialen, wohnungs- und städtebaulichen Kriterien, kooperative Baulandmodelle sowie städtebauliche Verträge und Entwicklungsmaßnahmen. Darüber hinaus brauchen wir dringend neue partizipative Ansätze der Stadtentwicklungs- und Wohnungsbauplanung mit umfassender Bürgerbeteiligung und einem breiten Dialog mit der Bevölkerung, um die Entwicklung von größeren Neubauvorhaben sowie die Nachverdichtung in Bestandsquartieren im Konsens mit der Bevölkerung zu erreichen. Anhand der Erfahrungen aus der Praxis sollte das bestehende planerische Instrumentarium überprüft und entsprechend weiterentwickelt werden, um die Mobilisierung von mehr preiswertem Wohnbauland zu befördern.

Rahmenbedingungen auf den Prüfstand stellen

Gleichzeitig müssen weitere planerische und umweltschutzrechtliche sowie steuerliche Rahmenbedingungen auf den Prüfstand, um sie mit dem Ziel einer ausreichenden, kostengünstigen Baulandausweisung zum Ausgleich zu bringen. So ist das seit 2012 im BauGB verankerte Leitprinzip der Innenentwicklung neu zu denken. Zwar ist Vorrang der Innenentwicklung unbestritten. Dies darf aber nicht dazu führen, dass in angespannten Wachstumsregionen keine maßvolle Außenentwicklung in den Umlandkommunen mehr stattfinden kann. Dort lässt sich Bauland meist kostengünstiger und schneller schaffen, was den gesamten regionalen Wohnungsmarkt entlastet kann.

Hierfür benötigen wir eine zielgerichtete Anwendung der Regionalplanung sowie Vorschläge für eine Anpassung der Regionalpläne, die jedoch gleichzeitig garantieren, dass die Revitalisierung innerer Stadtbereiche angesichts des vermeintlich problemloseren und kostengünstigeren Bauens im Außenbereich zurückgestellt wird. Zusätzlich zu einer angepassten regionalplanerischen Rahmensetzung bedarf es eine stärkeren interkommunalen Kooperation und Abstimmung zwischen Stadt und Umland, durch die die Siedlungsentwicklung der städtischen Wachstumsregionen und deren Umland verbindlich festgelegt werden und eine die Erreichbarkeit des Umlandes durch den Öffentlichen Nahverkehr verbessert wird.

Indikatoren bei der maximalen Flächeninanspruchnahme anpassen

Für eine schnellere Umsetzung innerstädtischer Wohnungsbauvorhaben müssen zudem das Artenschutzrecht und das Baurecht harmonisiert werden, damit die Wiedernutzung von Industrie- und Gewerbebrachen, Bahn- und Militärflächen nicht unnötig behindert oder verzögert wird. Ähnlich verhält es sich mit dem Lärmschutz und den Berechnungsmethoden der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm. Zudem sollte bei der von der großen Koalition angestrebten maximalen täglichen Flächeninanspruchnahme von 30 Hektar bis 2020 künftig die Indikatoren angepasst und Grün- und Erholungsflächen nicht als bebaute bzw. versiegelte Flächen gewertet werden.

Schließlich sollte auch die anstehende Grundsteuerreform die Mobilisierung von ausgewiesenem aber un- bzw. untergenutztem Wohnbauland unterstützen. Und nicht zuletzt wäre zu prüfen, inwiefern Gebiete mit hohem Wohnraumbedarf von der zuletzt stark erhöhten Grunderwerbsteuer befreit werden können, wenn dort eine zügige Bebauung mit Wohnungen zusichert wird.

Thesenpapier des DV

Dies sind nur einige Themen und Handlungsfelder, die es anzugehen gilt, um die Schaffung und Mobilisierung von Bauland für bezahlbaren Wohnraum voranzubringen. Der Deutsche Verband hat dazu kürzlich ein ausführliches Thesenpapier veröffentlicht und ruft den Bund dazu auf, das Bauland-Thema in seinem Bündnis gezielt aufzugreifen und konkrete Empfehlungen zur Verbesserung der Bauland-Situation in den städtischen Wachstumsregionen zu erarbeiten.

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