Wohnhäuser in Dresden

Stabilitäts- und Wachstumsanker Immobilienwirtschaft

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Dr. Jürgen Heyer

von Dr. Jürgen Heyer, Minister a. D., Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

Die deutsche Immobilienwirtschaft ist und bleibt ein wesentlicher Garant für Stabilität und Wachstum der deutschen Wirtschaft. Die Branche wächst seit 2008 um durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr und hat damit entscheidend zur schnellen Erholung nach dem Konjunktureinbruch beigetragen. Dies belegt die Neuauflage des Gutachtens "Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013", das im Auftrag des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. und der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. erarbeitet und Ende Oktober der Öffentlichkeit präsentiert wurde. Das Gutachten liefert rechtzeitig zu den Koalitionsverhandlungen umfangreiche Fakten und Daten zur Immobilienwirtschaft und unterstreicht deren große Bedeutung für die Wertschöpfung, die wirtschaftliche Entwicklung und Stabilität sowie die Gesamtgesellschaft. Die Branche reagiert aber auch sensibel auf staatliche Eingriffe. Eine enorme Herausforderung ist der regional differenzierte Bevölkerungsrückgang sowie eine älter werdende Gesellschaft, bei einen zu geringen Angebot an altersgerechten Wohnungen.

Im Jahr 2011 verbuchte die Immobilienwirtschaft nach der weiten Definition -  also inklusive Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierung sowie Architekten und Planern - eine Bruttowertschöpfung von 434 Milliarden Euro (im Jahr 2006 waren es noch gut 380 Milliarden). Das entspricht 19 Prozent der Gesamtwirtschaft. Und auch in der engeren Abgrenzung, die nur unternehmerisch tätige Vermieter, Vermittler, Verwalter und Immobilienhändler sowie Privatvermieter und Selbstnutzer einbezieht, liegt die Bruttowertschöpfung bei stolzen 264 Milliarden Euro und bei zwölf Prozent der Gesamtwirtschaft. Damit ist die Immobilienwirtschaft eine der größten Wirtschaftsbranchen und größer als der Fahrzeugbau (ca. 81 Milliarden Euro), die Gesundheitswirtschaft (164 Milliarden Euro) oder der gesamte Handel (226 Milliarden Euro).

2011 betrug der Umsatz der 286.000 Unternehmen mit insgesamt 435.000 Erwerbstätigen 152 Milliarden Euro. Zusätzlich erzielten knapp 4 Millionen private Kleinvermieter weitere 47 Milliarden Euro Umsatz. Und auch die 16,8 Millionen Selbstnutzer von Wohnungen sind ein zentraler immobilienwirtschaftlicher Faktor. Diese Zahlen zeigen aber auch, dass die Branche sehr kapitalintensiv sowie kleinteilig und heterogen strukturiert ist. Sie reicht von Privatpersonen mit nur einer oder wenigen Wohnungen über Einzelunternehmen mit wenigen Beschäftigten bis hin zu gut 350 Großunternehmen mit mehr als 25 Millionen Jahresumsatz.

Ein Großteil des Vermögens der deutschen Haushalte und Unternehmen ist in Immobilien gebunden. Der Wert aller Gebäude und Grundstücke hat sich zwischen 2006 und 2011 von neun auf 10,1 Billionen Euro erhöht und trägt damit maßgeblich zum wachsenden Vermögen in Deutschland bei. Der Großteil davon entfällt auf den Wohnungsbestand, der sich in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich, jedoch mit nachlassenden Zuwächsen, vergrößert hat. Heute stehen jedem Bundesbürger 43 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, im Jahr 1991 waren es nur 34,9 Quadratmeter.

Volatile Transaktionsvolumen bei zuletzt steigenden Preisen

Im Immobilienmarkt wurden im Durchschnitt der Jahre 1991 bis 2012 jährlich Objekte im Wert von 130 Milliarden Euro gehandelt. Die letzten zehn Jahre waren allerdings durch eine hohe Volatilität gekennzeichnet. So stieg das Transaktionsvolumen im Vorfeld der Finanzkrise und bedingt durch große Wohnungstransaktionen auf über 190 Milliarden Euro an, ehe es 2009 auf rund 135 Milliarden zurückging und sich im Jahr 2012 auf knapp 170 Milliarden Euro stabilisierte. Insbesondere große Portfolio- und gewerbliche Immobilientransaktionen waren von dieser heftigen Bewegung betroffen.

Gleichzeitig steigen nach gut 15-jähriger Stagnation seit drei bis vier Jahren die Preise und Mieten für Wohnungen in Metropolen sowie gefragten Groß- und Mittelstädten deutlich an. Jedoch entsteht dadurch derzeit noch keine spekulative Blase. Vielmehr spiegeln die Preisentwicklungen die dortige Angebotsknappheit wider, da die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnungen - unter anderem durch starke Zuwanderung - stark steigt, ohne dass gleichzeitig die Bautätigkeit ausreichend ausgeweitet wird. Nur in wenigen besonders gefragten Stadtteilen steigen die Wohnungspreise deutlich schneller als die Mieten. Hier könnte von einer Übertreibung gesprochen werden. Eine gesamtwirtschaftliche Gefährdung wie im Vorfeld der Finanzkrise in den USA, Spanien oder Irland geht von dieser Fehlentwicklung nicht aus. Auch für die Gewerbeimmobilienmärkte sind keine Überhitzungssignale festzustellen.

Garanten für Preisstabilität: funktionierender Mietwohnungsmarkt und solide Immobilienfinanzierung

Die langfristige Preisstabilität ist eine Besonderheit und Stärke des deutschen Immobilienmarktes. Eine wichtige Rolle spielt dafür der Mietwohnungsmarkt. Anders als in vielen anderen Ländern können deutsche Haushalte auf ein sehr differenziertes und hochwertiges Mietwohnungsangebot verschiedener Anbieter zurückgreifen. Die Gefahr der Überschuldung aufgrund des Erwerbs von Wohneigentum wird dadurch deutlich gemindert, "Subprime"-Märkte wie in anderen Ländern haben sich in Deutschland nie etabliert.

Ein weiterer Garant für stabile Immobilienmärkte ist die solide Immobilienfinanzierung. Die Vielfalt an Anbietern - von Sparkassen und Genossenschaftsbanken über Regional-, Kredit- und Großbanken bis hin zu Bausparkassen, Hypothekenbanken und weiteren Spezialfinanzieren - sichert einen breiten Zugang zur Finanzierung. Durch die ausgeprägte Festzinskultur, eine konservative Wertermittlung auf Basis von Beleihungswerten sowie hohe Eigenkapitalquoten sind größere Verwerfungen im Immobilienmarkt bisher ausgeblieben. Einen wichtigen Beitrag zur soliden Finanzierung leistet der Pfandbrief.

Auch beim anhaltend niedrigen Zinsniveau lässt sich kein Trend zu einer riskanteren Finanzierung erkennen. Zuletzt ist in Deutschland die anfängliche Tilgungsquote sogar gestiegen, während in anderen Ländern in ähnlichen Markt-Konstellationen Tilgungen zurückgefahren wurden. Damit der Immobilienmarkt auch in Zukunft so stabil bleibt, muss jedoch kritisch darauf geachtet werden, wie sich der Finanzierungsmarkt aufgrund der neuen Finanzmarktregulierung besonders durch Basel III ändern wird.

Herausforderung Demographie und Binnenwanderung

Eine große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft ist der demographische Wandel. Schätzungen zufolge gibt es nur etwa eine halbe Millionen barrierefreie oder -arme Wohnungen, bei bereits derzeit 2,5 Millionen Haushalten mit mobilitätseingeschränkten Personen. Um nur den aktuellen Bedarf an barrierearmen Wohnungen zu decken, müssten rund 40 Milliarden Euro in den Bestand investiert werden. Der Bedarf wird in den nächsten Jahren weiter steigen, wenn sich innerhalb von 30 Jahren die Zahl der über 80-Jährigen auf über acht Millionen nahezu verdoppelt. Weil stationäre Pflegeplätze teurer sind als der Verbleib in der eigenen Wohnung, sollte der Staat über Förderprogramme mehr Anreize für den Umbau des Bestands setzen. Die Wiedereinführung des Bundeszuschusses zum KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" ist dringend geboten.

Zudem führt das Auseinanderdriften von starken und schwachen Regionen zu sehr uneinheitlichen immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen. Während sich die Nachfrage durch Wanderungsbewegungen allen Vorausberechnungen nach auch künftig in den Metropolen erhöhen wird, gibt es eine wachsende Zahl von Regionen mit rückläufiger Einwohnerzahl (vor allem in Ostdeutschland und in Teilen Nord- und Westdeutschlands). Die Wohnungsnachfrage insgesamt wird allerdings erst nach 2030 abnehmen, da der Anstieg der Wohnfläche pro Kopf den Rückgang der Bevölkerung zunächst kompensiert. Zum Teil werden die künftigen demographischen Entwicklungen bereits heute in den Preisen berücksichtigt, weitere Preisrückgänge in den besonders belasteten Gebieten sind dennoch sehr wahrscheinlich. Trotz teils sinkender Mieten in Schrumpfungsregionen wird es zunehmenden Wohnungsleerstand geben. Dies verursacht negative externe Effekte und erhöht die Gefahr der Zersiedelung, wodurch die Infrastrukturkosten pro Kopf weiter steigen. 

Nebeneffekte politischer Maßnahmen beachten

Deutschlands Wohnungsmarkt ist in einer stabilen Verfassung, weil die Balance zwischen Mietern und Vermietern, zwischen Investoren und Kreditgebern und zwischen staatlicher Fürsorge und privatem Engagement weitgehend gewahrt ist. Es handelt sich aber auch um einen empfindlichen Markt, denn die dort gehandelten Vermögenswerte und Dienstleistungen betreffen existenzielle Bedürfnisse von Menschen. Hinzu kommt, dass die langen Planungs- und Bauvorlaufzeiten zu erheblichen Verzögerungen in der Marktanpassung führen. Steuer- und wirtschaftspolitische Maßnahmen können oft ungewollte und kontraproduktive Wirkungen entfalten. So reduziert sich durch eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer das Transaktionsvolumen. Eine zu restriktive Mietendeckelung vor allem bei Neuverträgen kann zu einer Verringerung des Angebots an Mietwohnungen bei gleichzeitig zunehmender Nachfrage führen.

Das Gutachten wurde auf Initiative der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., des Deutschen Verbandes, der BID sowie zahlreicher weiterer Akteure der Immobilienwirtschaft von einem wissenschaftlichen Konsortium erarbeitet und ist eine Weiterführung des Gutachtens "Wirtschaftsfaktor Immobilien" aus dem Jahr 2009. Das Konsortium setzt sich zusammen aus dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) und der International Real Estate Business School (IREBS).

Weitere Informationen zum Gutachten finden Sie

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