Baustelle

Und sie bewegt sich doch! Baupolitik streift Fesseln der Partikularinteressen ab

Wohnungsnot hin oder her: Stoisch und störrisch trat in den letzten Jahren immer wieder jemand auf die „Geht-nicht!“-Baubremse. Grabenkämpfe und Nebenkriegsschauplätze, die nur ideologische oder lobbyistische Baustellen waren, haben dabei tiefe Bremsspuren verursacht. Sie be- und verhinderten das Einrichten echter Baustellen und das Errichten von Wohnungsbau. Nun droht mit der Haushaltskrise eine erneute Bremse, vor allem für den dringend notwenigen energetischen Umbau. Ein Rückblick auf die Bremsleuchten und ein Ausblick auf neuen Schwung beim Wohnungsbau von Michael Groschek, ehemaliger Bauminister von NRW und Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung.

Wo wir stehen

Der langjährige Kampf um die Energieeinsparverordnung ENEV gipfelte im sogenannten Heizungsgesetz und führte zur personellen Neuordnung der Hausspitze bei Bundesminister Robert Habeck. Hintergrund war unter anderem die Frage: Muss auch im Bestand jedes einzelne Haus extrem gedämmt werden? Oder lassen sich die Klimaziele auf Ebene des ganzen Quartiers erreichen? Das knappe Angebot an Bauland bei gleichzeitig steigender Nachfrage hat zu Grundstückskosten geführt, die seit der Finanzkrise 2008 im Vergleich zu den Baukosten überproportional explodierten und 30 Prozent der gesamten Baukosten ausmachen. Bevor das Fundament steht, ist so eine sozialverträgliche Kaltmiete schon Illusion. Verschärfend traten Grenzgänger von Investition und Spekulation auf, die Baugrund horten. Die Zinswende hat kostenloses Geld wieder durch Finanzierungskosten ersetzt. Das geschenkte Baugeld hatte den Kostendruck an anderer Stelle gemindert. Jetzt drücken die seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine nochmals massiv gestiegenen Baukosten und die in kurzer Zeit enorm erhöhten Finanzierungskosten von beiden Seiten. Der Fachkräftemangel wurde von der Drohung zur Tatsache: Baustellen werden zu Baustillen. Deutsche Legende ist nicht mehr das Handwerk, sondern das Regelwerk. Der „Stand der Technik“ war das Gütesiegel überlegener Ingenieurskunst. Heute haben Lobbyismus und Ideologie eine erdrosselnde Regeldichte durch eine industriegetriebene Normung geschaffen. Die Baupolitik selbst ist dem koalitionspolitischen „Gibst du mir, gebe ich dir“ ausgeliefert. Dies führt zu sozial- und umweltpolitischen Kostenlasten, die mit dem Bauen und seinen funktionalen Erfordernissen nichts zu tun haben. Dies gilt für jede denkbare politische Farbe. 

Beschleunigung statt Bremse: „Klimawandel“ bei der Wohnungspolitik

Offensichtlich hat jetzt die Stunde des „Kein-weiter-so!“ geschlagen. Das Bündnis für Wohnen galt als aufgeblasen und in der Unendlichkeit seiner Spiegelstrichforderungen als beliebig. Doch es hat einen positiven Klimawandel bewirkt: Bund und Länder sind lösungsorientiert in Verhandlungen gegangen, zur Angleichung der 16 Landesbauordnungen und zur Ermöglichung als „common sense“. Bestes Beispiel ist die Regelung, dass künftig bundesweit ein Bautyp als genehmigt gilt, wenn er in einem Bundesland genehmigt wurde. Modulares und serielles schnelles Bauen wird so praktisch erleichtert. Die Definition eines Gebäudetyps E – wie effizient, einfach, effektiv – befreit Wohnungsbau von überambitionierten Ausstattungsvorgaben. Stand der Technik darf haftungsrechtlich nicht mehr ausschließlich eine der viel zu vielen DIN-Normen sein, sondern die Fachkompetenz der Bauleitung. Zudem ist die Stärkung der Eigenverantwortung das Gebot der Stunde. Nie war der Durchbruch zu spürbarer Baubeschleunigung greifbarer als heute. Nun gilt es, diese positiven Ankündigungen aber auch tatsächlich in die deregulatorische Tat umzusetzen und nicht erneut zu verwässern.

Fachkräftemangel und fehlende Willkommenskultur

Der Fachkräftemangel ist teilweise branchengemacht: Die Frau auf dem Bau wurde viel zu spät als Leitbild von der Personalentwicklung aufgegriffen. Auch war das Gewinnen ausländischer Fachkräfte bislang absurd schwierig, Willkommenskultur blieb hier ein Fremdwort: Egal ob es um die Visa-Erteilung oder die Anerkennung von Berufsabschlüssen ging, war das System auf Abschreckung statt Einladung geeicht. Mit dem neuen Fachkräfteeinwanderungsgesetz ist nun Abhilfe zu erwarten. Arbeit war schon immer die beste praktische Integrationshilfe. Dies muss auch für die Menschen aus der Ukraine bei uns Konsequenzen haben.

Umgang mit den Folgen von Zinswende und Bauland-Vorratspolitik

Die Zinswende schafft Normalität. Dort, wo mehr Geld angeboten als nachgefragt wird, treibt die Inflation Geldanlagen in die Sachwerte, vor allem in Grund und Boden – im Zweifel, bis die Blase platzt. Deshalb war die Zinskorrektur selbstverständlich; nur wer riskant gewettet hatte, wurde böse erwischt. Weil viele aufs falsche Pferd gesetzt haben, hilft jetzt der Staat mit Steuergeld dabei, die Wettschulden zu begleichen. Dumm nur, dass ausgerechnet besonders sozial orientierte Vermieter wie kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften nichts von den Abschreibungsofferten haben. Für sie gilt nämlich: nur Bares ist Wahres. Aber immerhin den privaten Bauinvestoren wird die Last verlorener Zinswetten erleichtert. Die letzte Baulandkommission auf Bundesebene zur Zeit der großen Koalition ist auf halbem Weg stehen geblieben. Weil die CDU/CSU bei Baugeboten, Grundsteuer C und kommunalen Vorkaufrechten früh ein „bis-hierhin-und-nicht-weiter“-Stoppsignal gesetzt hatte – von Enteignungsoptionen ganz zu schweigen – hat die SPD sich mit sachfremden Mieterschutzgeboten entschädigt.

Die private Bauland-Vorratspolitik, egal ob angeblich investiv oder faktisch spekulativ, ist gescheitert. In vielen Schwarmstädten sind die lukrativsten Bauflächen brachgefallen, weil sich die Eigentümer(-Gemeinschaften) verspekuliert haben. Weil Baugrund in den Schwarmstädten durch Versiegelungsverbote absehbar knapp bleibt, schien es sich auszuzahlen, Projektentwicklungs-Monopole oder Oligopole zusammen zu kaufen. Über Zwischenverkäufe sind wenige reich, aber der Wohnungsmarkt oft arm geworden, weil heute die herbeispekulierten Grundstückspreise ein Bauen für bezahlbares Wohnen unmöglich machen.

Was jetzt wirklich notwendig ist

Die öffentliche Verfügbarkeit von Grund und Boden muss gestärkt werden. Dafür sollten kommunale Bodenfonds als Korrekturfaktor genutzt werden, ohne dass sie als Monopolist wettbewerbsbefreit einem Bauschlendrian frönen dürfen. Und natürlich gilt es in den Großstädten, ein neues urbanes Maß an Dichte zu finden. Horizontal müssen wir zusammenrücken und vertikal dürfen wir ein wenig Höhenangst verlieren. Schon Kurt Tucholsky wusste: Metropole ist nicht Bullerbü. Schwarmstädte müssen über sich hinauswachsen: Neue Stadtteile entwickeln und bauen oder die Innenentwicklung forcieren – das sind keine Gegensätze. Hier gilt das „Sowohl-als-auch“: Wenn Einwohnerzahlen explodieren, reicht die Innen-statt-außen-Blockade nicht. Wir brauchen eine Umbauordnung, um umzunutzen und aufzustocken. Auch hier sind die Länder nun endlich dran, dies auf den Weg zu bringen. Wir brauchen aber auch die Einsicht, dass neue Stadtteile notwendig sind, um Menschen Platz zum Wohnen zu schaffen. Einmal mehr lohnt der Blick auf Berlin und Hamburg. Die Hauptstadt verzettelt sich bei der Frage zur Randbebauung vom Flugfeld Tempelhof und weiteren Bauverhinderungen statt -beschleunigungen. Die Hansestadt hat währenddessen die Hafencity mit tausenden Wohnungen und Attraktionen gebaut. Die Wohnungsbauhymne muss lauten: Mehr Hamburg, weniger Berlin.

Neustart im Wirtschaftsministerium

Nicht das Bauministerium, sondern das Wirtschaftsministerium ist für die energetische Sanierung der bereits gebauten Häuser und Wohnungen zuständig. Der personelle Wechsel an der Verwaltungsspitze des Ministeriums hat neues Vertrauen in der Branche geschaffen. Ergebnisorientierter Pragmatismus schafft Zuversicht, die Klimaziele im Bestand doch noch sozialverträglich zu erreichen. Verlässlichkeit statt Förderhopping, Technologieoffenheit statt Verstocktheit, Augenhöhe statt von oben herab. Der Neustart im Hause Habeck scheint gelungen.

Bremst die Haushaltskrise?

Doch der Neustart könnte schon bald zum Rohrkrepierer werden. Dann nämlich, wenn der Bund die tiefe Haushaltskrise, die das Urteil des Bundesverfassungsgerichts ausgelöst hat, nicht in den Griff bekommt und weitere Förderstopps gesetzt werden. Damit wäre es endgültig aus mit der Planungssicherheit und dem Vertrauen auf eine soziale und nachhaltige Wohnungsbau- und Klimaschutzpolitik, die gerade eine langfristig investierende gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft dringend braucht. Erste Unternehmen, die stark in Neubau und in Klimaschutz bei weiterhin bezahlbaren Mieten investieren, können mit dieser Unsicherheit keine verlässlichen Wirtschaftspläne mehr aufstellen. Ohne sichere und auskömmliche Förderung werden die gerade mühsam ausgehandelte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und die Wärmeplanung zur Makulatur.

Koalition der Gemeinwohl-Willigen gefragt

Nur wenn es gelingt, das Bauchgefühl von Klimawandel und Zeitenwende als Einsicht in die Notwendigkeit zu kultivieren, ist auf nachhaltigen Bauerfolg zu hoffen. Die Baupolitik ist aufgerufen, sich nicht mehr von Partikularinteressen als Geisel nehmen zu lassen. Mein Sinn statt Gemeinsinn wird dauerhaft nie erfolgreich sein. Und allen Akteuren sei zugerufen, dass Beruf auch Berufung ist, und Geld nicht alles. Einzelinteressen, egal in welchen Furchen sie gezogen werden, können weder mit Korn noch mit Kelle ein neues Wir stiften. Wir müssen Deutschland umbauen und punktuell neu bauen, um möglichst vielen Menschen eine soziale und klimafreundliche Heimat vor der Haustüre zu bieten. Die Politik muss dafür weiter zum gemeinsamen Anpacken einladen, statt einsam auf die Kanzel zurückzukehren.

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