Eine persönliche Einordnung von Christian Huttenloher, Generalsekretär und Dr. Rene Peter Hohmann, Leiter EU-Büro Brüssel, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

Mit dem „European Affordable Housing Plan“ (AHP) hat die Europäische Kommission am 16. Dezember 2025 einen Rahmen vorgelegt, der zentrale Handlungsfelder für die erschwingliche Wohnraumversorgung in Europa benennt: Beihilfen vereinfachen, Bauen beschleunigen, Kurzzeitvermietungen adressieren und Investitionen mobilisieren. Aus Sicht des DV ist es wichtig, dass die Europäische Kommission dabei vor allem an ihren eigenen Regulierungen und Instrumenten ansetzt, dort, wo europäische Vorgaben den bezahlbaren Wohnungsbau oder die Sicherung bezahlbaren Wohnraums bislang erschweren. Weitere komplexe Regulierungen, die in die nationale Wohnungspolitik hineinreichen, wären wegen der sehr heterogenen Wohnungsmärkte und wohnungspolitischen Strukturen und Kulturen nicht zielführend. Insofern ist die jetzt gewählte Fokussierung der Handlungsfelder zu begrüßen.

1) Beihilfen: Ein zentraler Hebel – mit sinnvoller Öffnung

Der AHP sieht eine Revision der EU‑Beihilferegeln vor. Künftig soll öffentliche Unterstützung für sozialen und leistbaren Wohnraum schneller und einfacher möglich sein – in klar definierten Fällen auch ohne vorherige Notifizierung bei der Europäischen Kommission. Positiv ist, dass gesonderte Ausnahmen für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind. Zugleich sollte aus unserer Sicht gelten: Befreiungen sollten auch für geförderten bezahlbaren Wohnraum jenseits der klassischen Sozialwohnungen anwendbar sein.  Daher ist es zu begrüßen, dass nunmehr in einer neuen Kategorie für die Förderung des bezahlbaren Wohnraums auch nichtbenachteiligte Haushalte einbezogen werden sollen. Hier ist das Haushaltseinkommen im Vergleich zu den Wohnraum-Marktpreisen und die Zusammensetzung des Haushalts als Kriterium entscheidend.

Eine zu enge Zielgruppendefinition wäre gerade in Ballungsräumen kaum hilfreich. Wichtig sind nun gut handhabbare Mechanismen, zum Beispiel durch Pauschalen, förderfähige Kosten, Belegungsbindungen, die allerdings angesichts der sehr heterogenen städtischen Wohnungsmärkte und Sozialstrukturen regionale und lokale Spielräume lassen.

2) Bauen schneller, einfacher, kostengünstiger: Komplexität in Wirkung übersetzen

Gleichzeitig zum AHP wurde ebenfalls die EU-Strategie für den Wohnungsbau veröffentlicht, die die Wettbewerbsfähigkeit, Produktivität und Innovationsfähigkeit des europäischen Bausektors stärken möchte. Die Strategie umfasst ein Paket zur Vereinfachung und Digitalisierung administrativer und bürokratischer Verfahren, beispielsweise zur Beschleunigung von Genehmigungen und Renovierungen. Neue und innovative Bauweisen, zum Beispiel für industrielle und modulare Bauverfahren, sollen verstärkt, der Zugang zu Rohstoffen und gut integrierten Arbeitsmärkten sowie die Verzahnung mit dem Neuen Europäischen Bauhaus (NEB) gefördert werden. Entscheidend ist, dass die auf EU‑Ebene angelegte Komplexität und Vielfalt der Initiativen tatsächlich mit klar formulierten Fristen, harmonisierten Standards für innovative Baustoffe und transparenten Produkt-/Gebäudedaten (digitale Pässe/Logbücher) vor Ort ankommt. Hochambitionierte Impulse, wie das NEB, können Inspiration geben, erreichen jedoch die Breite häufig nur begrenzt. Es wird darauf ankommen, das Spannungsfeld Ökologie – Geschwindigkeit – Kosten klug aufzulösen, sodass Digitalisierung und Standardisierung sich in spürbar günstigeren und schnelleren Bauprozessen niederschlagen. Und letztlich wird es darauf ankommen, dass die komplexen EU-Initiativen rasch umgesetzt werden und rasch vor Ort wirksam werden.

3) Kurzzeitvermietungen: Zielgerichtet dort, wo es besonders wirkt

Die nun angekündigte EU‑Initiative zu Kurzzeitvermietungen, insbesondere dort, wo Plattformangebote den dauerhaften Wohnraum verdrängen und es an Datengrundlagen oder wirksamen Vollzugsinstrumenten fehlt, setzt am richtigen Punkt an. Trotz der anwachsenden Relevanz ist das Problem bisher auf wenige, stark touristisch geprägte Großstädte fokussiert. Dort kann sie – bei verlässlicher Registrierung, Datenaustausch und lokal passfähigen Eingriffen – Wirkung entfalten. Flankierend erscheint es sinnvoll, das europäische Wettbewerbsrecht so auszugestalten und anzuwenden, dass treffsichere kommunale Regulierung möglich ist, ohne rechtliche Unsicherheiten zu erzeugen.

4) Finanzierung: Großvolumige Hebel und der Weg in die Breite

Die paneuropäische Investitionsplattform und die Zusammenarbeit mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) können insbesondere großvolumige Projekte unterstützen. Für die vielerorts eher kleinteilige und regional vielfältige Wohnungsbaulandschaft ist jedoch entscheidend, dass Finanzierungen niedrigschwellig und nah an der Praxis angeboten werden. In Deutschland spielen KfW und Landesförderbanken zusammen mit den privaten Wohnungsbaufinanzierern als Vehikel eine zentrale Rolle, damit EU‑Impulse lokal in passfähige Programme übersetzt werden und Vorhaben vor Ort einfach und zeitnah anschlussfähig sind.

5) Energieeffizienz und Bezahlbarkeit: Ausgleich mit Augenmaß

Der AHP setzt keine zusätzlichen Effizienzschwellen und verknüpft Bezahlbarkeit, Qualität und Nachhaltigkeit. Allerdings umgeht er den zentralen Zielkonflikt zwischen einer auf maximale Energieeffizienz ausgerichtete EU-Klimaschutzpolitik und der Sicherung bezahlbarer Wohnkosten, sondern adressiert diesen vor allem über Instrumente wie den Klimasozialfonds für Effizienz- und Sanierungsinvestitionen sowie andere Unterstützungsbausteine, unter anderem durch Förderung von Energiegemeinschaften. Aber konkrete Aussagen, wie Kosten- und Mietwirkungen überambitionierter Effizienzstandards begrenzt werden, müssen noch in dem Plan gestärkt werden. Denn für einen leistbaren Bestand wird es darauf ankommen, kosteneffizientere Wege zu finden: Eine CO₂‑/€‑Orientierung kann hier helfen, die Klimawirkung je investiertem Euro zu maximieren, ohne Warmmieten unnötig zu belasten. Verhältnismäßige Effizienzpfade und der sparsame Einsatz zusätzlicher Nachweis- und Zertifizierungspflichten können dazu beitragen, die soziale Zielsetzung und den ökologischen Anspruch zusammenzuführen.

Ausblick und Fazit

Die im AHP gewählten Handlungsfelder sind aus DV‑Sicht sinnvoll gesetzt. Nun dürfte es darauf ankommen, dass die Europäische Kommission die beschriebenen Schritte zeitnah konkretisiert und die eigene Regulierung entsprechend ausrichtet. Im Beihilferecht liegt bereits Substanz vor, hier sind die angekündigten Freistellungen und Standardmechanismen weiter zu präzisieren und umzusetzen. Im Energieeffizienzrecht erscheint eine Neukalibrierung notwendig: Kosteneffizienz als Leitplanke, verhältnismäßige Pfade für den leistbaren Bestand und ein maßvoller Umgang mit zusätzlichen Nachweiserfordernissen. Gelingt dieser Ansatz, können EU‑Rahmen und nationale Umsetzung gemeinsam dazu beitragen, dass bezahlbarer Wohnraum in der Breite gestärkt wird, in größeren Vorhaben ebenso wie in vielen kleineren Projekten vor Ort.