Kreditvergabe für selbstgenutztes Wohneigentum nicht unnötig einschränken

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ifs empfiehlt Zurückhaltung bei der Ausgestaltung des Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetzes

Berlin, 22. März 2017. Der Finanzausschuss des Bundestages wird nächste Woche das Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz zur Sicherung der Finanzstabilität verabschieden. Das ifs Institut Wohneigentum mahnt im Zuge dessen eine behutsame Ausgestaltung an: Vor allem die Kreditvergabe für die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum darf dadurch nicht unnötig eigeschränkt werden. Mit dem neuen Gesetz kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin den Banken im Fall einer drohenden Immobilienblase künftig Mindeststandards für die Vergabe von Wohnungsbaukrediten vorschreiben. Auch wenn die Zielsetzung nachvollziehbar ist, darf dies nicht zu einer Überregulierung der in Deutschland traditionell sicherheitsorientierten Wohnungsbaufinanzierung führen, so das ifs. Bereits die sehr strikt umgesetzte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hatte kürzlich zu einer Verunsicherung bei Banken und Kreditnehmern geführt. Anstatt die Kreditvergabe weiter zu verschärfen, sollten  Normalverdiener bei der Bildung von Wohneigentum wieder stärker gefördert werden.

Nach dem Gesetzesentwurf kann die BaFin ihre Befugnisse einsetzen, sobald eine Überbewertung auf den Wohnimmobilienmärkten zu erkennen ist, Kreditvergabestandards nachlassen und Kredite übermäßig expandieren. Offen bleibt, wie insbesondere die spekulative Zuspitzung auf den Immobilienmärkten festgestellt wird. Doch gerade an die sichere Feststellung einer drohenden Immobilienblase müssen hohe Anforderungen gestellt werden. Auch die regionalen Unterschiede der Wohnungsmärkte spielen eine große Rolle. Denn für eine solide Immobilienfinanzierung im Sauerland ist es unerheblich, wenn in Berlin die Preise durch die Decke gehen. Gleichzeitig ist jedoch eine sachgerechte regionale Differenzierung für Teilmärkte nicht unproblematisch. Ebenso entscheidend ist, dass die Regelungen tatsächlich nur zur Abwehr einer Immobilienblase und nicht bereits angesichts einer möglichen Überhitzung zum Einsatz kommen. Sonst besteht die Gefahr, dass auf dem höchst sensiblen Immobilienmarkt Preisrückgänge erst ausgelöst oder verstärkt werden, da die Nachfrage zurückgeht.

Als Mindeststandards schlägt der Gesetzesentwurf vier Kriterien vor. Der ifs empfiehlt, sich nur auf einen Kennwert festzulegen, nämlich auf das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert (‚Loan To Value‘ – LTV), wie dies auch in vielen anderen Staaten erfolgt. Andernfalls könnten die neuen Regelungen zu sich gegenseitig überlagernden Instrumenten mit hohem bürokratischem Aufwand und letztlich zur Verunsicherung der Banken führen. Zudem veranlasst die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Banken bereits dazu, die Nachhaltigkeit der Einkommen im Verhältnis zum Kredit und damit die Rückzahlungsfähigkeit zu überprüfen. Auch wirkt die Beachtung des LTV bereits einer Überschuldung entgegen, beschränkt eine zu hohe Diskrepanz zwischen Marktwert und Kredit und verhindert zu hohe Risiken durch einen Kreditausfall bei den Banken.

Um die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum nicht unnötig zu erschweren, ist darüber hinaus die vorgesehene Bagatellgrenze bzw. ein Mindestwert für Transaktionen notwendig. Diese müssten so ausgestaltet sein, dass sie auch in Ballungsregionen mit höheren Preisen die Finanzierung einer normalen selbstgenutzten Wohnimmobilie ermöglichen. Zudem sollten sie unter Bezug auf die Inflationsrate und die durchschnittliche Immobilienpreisentwicklung regelmäßig angepasst werden.

Berechtigtes Ziel des Gesetzes ist es, Systemrisiken für die Finanzmarktstabilität rechtzeitig anzugehen. Denn letztlich haben Immobilienkredite mit zu geringen Sicherheiten an stark überschuldete Kreditnehmer in den USA und manchen EU-Staaten im Jahr 2008 die Finanzkrise ausgelöst. In Deutschland machen Wohnimmobilienkredite die Hälfte des Kreditvolumens deutscher Banken gegenüber Haushalten und Unternehmen aus. Allerdings ist eine zusätzliche aufsichtsrechtliche Regulierung hier kaum erforderlich, anders als in Staaten mit einer unterschiedlichen Kultur der Immobilienfinanzierung. Denn die deutsche Wohnungsbaufinanzierung erfolgt traditionell durch langfristige Festzinskredite mit hohen Eigenkapitalanteilen und Tilgungsraten und einer vorsichtigen, stichtagsbezogenen Wertermittlung. Selbst in der jetzigen Niedrigzinsphase mit steigenden Immobilienpreisen ist weder eine risikoreichere Finanzierung noch ein rasantes Kreditwachstum festzustellen.

Schon jetzt sind die Hemmnisse für den Wohneigentumserwerb hoch, es fehlt an staatlicher Unterstützung. Noch schärfere Anforderungen an die Kreditvergabe würden den Weg zum Wohneigentum für breite Schichten der Bevölkerung weiter behindern - mit negativen Folgen auf Vermögensbildung und Alterssicherung. Weit wichtiger wäre es deshalb, Normalverdiener bei der Bildung von Wohneigentum wieder stärker zu unterstützen. Dazu sollten zunächst die hohen Erwerbsnebenkosten durch die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. Darüber hinaus gilt es, die Rahmenbedingungen für die Schaffung von ausreichend günstigem Bauland zu verbessern und der breiten politischen Diskussion über eine verstärkte Förderung des Wohneigentums Taten folgen zu lassen.

ifs Institut Wohneigentum

Der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung hat im Frühjahr 2016 mit weiteren Verbänden das „ifs Institut Wohneigentum“ eingerichtet. Dieses führt die Tradition des Ende 2015 aufgelösten „ifs – Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen“ fort. Mit dem Institut schafft der DV eine gesonderte Plattform zur Erörterung von Fragen rund um das Thema Wohneigentum.

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