REITs aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive – mehr Gemeinwohl, weniger Einzelinteressen

Der nachfolgende Artikel wurde dem Gutachten "Kapitalanlage in Immobilien – Vermögensbildung, allgemeine Risikovorsorge, Altersvorsorge" entnommen, das von der Kommission "Altersvorsorge und Immobilien" des Deutschen Verbandes vorgelegt wurde. Die inhaltliche Begleitung des Gutachtens lag bei Prof. Dr. Johann Eekhoff, Vizepräsident des Deutschen Verbandes, und Oliver Arentz, beide Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft der Universität Köln. Dr. Peter Lammerskitten hatte den Vorsitz.
Lange Zeit sah es so aus, als sei die Einführung eines deutschen REIT bloße Formsache. Es herrschte ein breiter Konsens in der Immobilienwirtschaft und in den Finanzkreisen über die Vorteilhaftigkeit eines an internationalen Vorbildern orientierten deutschen REIT, der einfach und transparent sein, den deutschen Immobilienmarkt beleben und die Handelbarkeit von Immobilien verbessern sollte. Dann wurden jedoch Probleme – insbesondere steuerlicher Art - bei der Umsetzung offenbar und es begann ein Streit um Detailfragen. Nachdem sich jetzt für die steuerlichen Fragen vertretbare Lösungen abzeichnen, sollte der Gesetzgeber den Schritt wagen, REITs für alle Immobilien in Deutschland zuzulassen und damit den Unternehmen und Kapitalanlegern eine Option zu bieten, die es in mehreren Ländern bereits gibt. Der Beitrag verdeutlicht, wie vorteilhaft REITs für den deutschen Immobilienmarkt und die Volkswirtschaft insgesamt wären.

Überschaubarkeit der Immobilienmärkte durch Einführung von REITs

Mit einem Gesamtanlagevolumen von über sieben Billionen Euro ist der deutsche Immobilienmarkt ein Schwergewicht in Europa. Dennoch mangelt es an Transparenz, internationalem Wettbewerb und Handelbarkeit der Immobilien bzw. der Anteile an Immobilien. Höherwertige Nutzungen werden vielfach nicht erkannt oder lassen sich nur schwer realisieren. Dadurch verbleiben Immobilien zu lange in ineffizienten Verwendungen gebunden. Im Folgenden soll gezeigt werden, wie vorhandene Effizienzpotentiale durch einen deutschen REIT mobilisiert werden können und welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müssen.

Wegen der Standortgebundenheit und der Langlebigkeit muss für eine Investition in Immobilien eine besonders solide Informationsbasis geschaffen werden. Die Einschätzung des Wertes einer Immobilie erfordert eine tragfähige Prognose künftiger Erträge über einen langen Zeitraum. Solche Schätzungen beanspruchen nicht nur finanzielle Mittel, sondern auch Methodenkenntnisse und Erfahrung im Immobiliensektor. REITs sind auf Immobilien spezialisiert und können das Erfahrungswissen von Experten nutzen, die sich ständig mit dem Immobilienmarkt beschäftigen. Für die Kapitalanleger haben sie den Vorteil, dass sie den Informationsaufwand deutlich reduzieren, da vielfältige Informationen und Einschätzungen in den Börsenkurs einfließen, wobei die Marktteilnehmer mit ihren Kauf- und Verkaufsentscheidungen nachdrücklich unterstreichen, dass sie bereit sind, mit eigenem Geld die entsprechenden Risiken einzugehen. Dabei bewerten die Markteilnehmer nicht nur einzelne Objekte, sondern auch die Zusammensetzung des Portfolios und die dahinter stehende Managementstrategie. Hierin liegt ein großer Vorteil gegenüber offenen Immobilienfonds.

REITs sind – wie alle Kapitalgesellschaften – verpflichtet, nach den neuen Bestimmungen der International Financial Reporting Standards (IFRS) zu bilanzieren. Dabei wird einer Empfehlung der European Public Real Estate Association (EPRA) folgend i. d. R. davon ausgegangen, dass der REIT den Immobilienbestand jederzeit zum Fair Value bilanziert, wie es nach den International Accounting Standards (IAS 40 ohne Wahlrecht) vorgesehen ist. Damit wird der zukunftsorientierte Charakter der IFRS betont und die Anleger erhalten wichtige Informationen für zukünftige Investitionsentscheidungen, was im Hinblick auf eine möglichst hohe Transparenz zu begrüßen ist.

Erfahrungen mit Immobilien-AGs zeigen jedoch, dass ergänzende Publizitätsvorschriften sinnvoll sind, die immobilienwirtschaftlichen Besonderheiten Rechnung tragen. Denkbar wäre beispielsweise die Verpflichtung, die aggregierten Verkehrswerte und Mieteinnahmen nach Regionen und Objektarten zu differenzieren. Allerdings sind hier nur Mindestinformationsstandards vorzugeben. Das effiziente Maß der Informationsbereitstellung wird sich im Wettbewerb um Kapital ergeben. So veröffentlichen einige Immobilien-AGs die genannten Daten bereits auf freiwilliger Basis.

Weiterhin trägt das auf immobilienwirtschaftliche Aktivitäten beschränkte Geschäftsfeld des REIT zur Markttransparenz bei. Für den Anleger sinken hierdurch die Such- und Überwachungskosten, da der Tätigkeitsbereich des Unternehmens unmittelbar durch den REIT-Status vorgeben ist. Die teilweise hohen Abschläge, die der Kapitalmarkt vom Net-Asset-Value von Immobilien-AGs vornimmt, könnten ein Indiz dafür sein, dass die Kapitalmärkte das Fehlen klarer Konturen als Nachteil empfinden.

Klare Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit

Nach dem Grundprinzip der REIT-Besteuerung – Vollausschüttung der Gewinne und ausschließliche Besteuerung beim Anleger – wird es den Anteilseignern überlassen, frei von steuerlichen Anreizen zu entscheiden, ob sie dem Unternehmen die Gewinne wieder zur Verfügung stellen. Das Halbeinkünfteverfahren wird nicht angewandt, weil der ausgeschüttete Gewinn nicht mit Steuern vorbelastet ist. Steuersystematisch sind mehrere Aspekte hervorzuheben: Erstens ist das Verfahren einfach und transparent. Zweitens werden die Anleger entsprechend ihrer individuellen Leistungsfähigkeit zur Finanzierung allgemeiner Staatsaufgaben herangezogen, was der Grundidee der Einkommensteuer entspricht. Drittens wird die gegenwärtige Bevorzugung einbehaltener Gewinne beseitigt. Dadurch wird sichergestellt, dass die (Re-)Investitionsentscheidung der Anleger allein aufgrund der Renditeaussichten der jeweiligen Unternehmen und nicht aufgrund von steuerlichen Anreizen getroffen wird. Zurzeit verhindert die steuerliche Mehrbelastung ausgeschütteter Gewinne eine effiziente Kapitalallokation. Insoweit kann das für REITs geltende Steuerkonzept wichtige Impulse für künftige Verbesserung der Steuersystematik geben.

	Abb.1: Vergleich der Steuerbelastung im Halbeinkünfteverfahren und bei der geplanten REIT-Besteuerung in Abhängigkeit vom persönlichen Grundsteuersatz (Bild vergrößern)

In der Diskussion wird die Verlagerung der Besteuerung auf die Anlegerebene manchmal als Steuerprivileg oder Steuervorteil dargestellt. Das ist nicht zutreffend. Mit der REIT-Besteuerung werden vielmehr die – im Prinzip nicht gewollten – Verzerrungen des Halbeinkünfteverfahrens vermieden und konsequent nach der individuellen Leistungsfähigkeit besteuert. Wie in Abbildung 1 gezeigt, bedeutet die REIT-Besteuerung bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von weniger als 40 Prozent einen Vorteil gegenüber dem Halbeinkünfteverfahren. Gemessen an ihrer ökonomischen Leistungsfähigkeit zahlen diese Bürger im Halbeinkünfteverfahren zu viel Steuern. Von der REIT-Besteuerung ungünstiger behandelt würden Bürger mit einem persönlichen Einkommensteuersatz von über 40 Prozent, die im Halbeinkünfteverfahren – wiederum gemessen an ihrer ökonomischen Leistungsfähigkeit – zu niedrig belastet werden. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 40 Prozent ist die Belastung in beiden Verfahren identisch. Mit dem Halbeinkünfteverfahren wird die Steuerprogression teilweise unterlaufen, weil die auf jeden Fall zu zahlende Körperschaftsteuer pauschal mit 25 Prozent erhoben wird, also nicht vom persönlichen Einkommen abhängt. Nur die Steuer auf die Hälfte des ausgeschütteten Betrags ist einkommensabhängig.

Spezialisierung und Arbeitsteilung werden erleichtert

	Abb.2: Betriebliche Immobilien im Eigentum der Nutzer (Quelle: eigene Darstellung der Verfasser nach HSH Nordbank, 2005, Der German Real Estate Investment Trust (REIT) und der deutsche Immobilienmarkt) (Bild vergrößern)

In Deutschland ist die Quote der betrieblich genutzten Immobilien, die sich im unmittelbaren Eigentum der Nutzer befinden, mit 73 Prozent mehr als doppelt so hoch wie im europäischen Durchschnitt (vgl. Abbildung 2). Nicht-Immobilienunternehmen könnten ihr verfügbares Kapital durch eine Auslagerung der Immobilien im Kerngeschäft konzentrieren. Aufgrund der Spezialisierungsvorteile des REIT in der Bewirtschaftung von Immobilien kann außerdem davon ausgegangen werden, dass mit den Immobilien höhere Renditen erzielt werden. Insgesamt wirkt die Arbeitsteilung wohlfahrtssteigernd. Diese Überlegung ist nicht neu und nicht zwingend an die Einführung eines REIT gebunden. Auch der bestehende Rechtsrahmen bietet die Möglichkeit, Immobilien beispielsweise in eine AG oder eine andere Kapitalgesellschaft auszugliedern. Daher ist zu fragen, ob der REIT besondere Vorteile bietet oder ob nicht vielmehr andere institutionelle Faktoren eine sinnvolle Arbeitsteilung verhindern.

Handelbarkeit von Immobilien verbessern

Der Hauptgrund für die relativ zurückhaltende Nutzung der bestehenden Möglichkeiten, die Bewirtschaftung von Immobilien auszugliedern, ist die hohe Steuerbelastung von Immobilienveräußerungen. Neben der Grunderwerbsteuer auf den vollen Verkaufspreis fallen noch Körperschafts- und Gewerbesteuer auf die stillen Reserven, also auf die Differenz aus Verkaufspreis und Buchwert, an. Die Besteuerung stiller Reserven entspricht einer vorgezogenen Besteuerung zukünftiger Gewinne und kann in dem Umfang vermieden werden, in dem stille Reserven auf andere Immobilien übertragen werden können. Die Übertragungsmöglichkeiten im Rahmen des § 6 b EStG sind jedoch begrenzt. Probleme ergeben sich insbesondere, wenn große Immobilienbestände veräußert werden, beispielsweise bei einem Rückzug aus dem Immobiliengeschäft. Um keinen finanziellen Nachteil durch einen Verkauf zu erleiden, wird der potentielle Veräußerer einen entsprechend höheren Preis fordern oder die Immobilien aus steuerlichen Gründen weiterhin selbst bewirtschaften.

	Abb.3: Auswirkungen von Transaktionsteuern auf den geforderten Verkaufspreis (Quelle: eigene Berechnungen der Verfasser; Annahmen: 30 Jahre Restnutzungsdauer, Kapitalmarktzins 4%) (Bild vergrößern)

Dieser Zusammenhang ist in Abbildung 3 dargestellt. Ohne steuerliche Belastung des Verkaufs fordert der Veräußerer einen Betrag in Höhe des Barwerts der erwarteten zukünftigen Erträge aus dem Objekt, im Beispiel 100.000 Euro (grüne Linie). Aktuell beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, und aufgedeckte stille Reserven werden regelmäßig mit ca. 40 Prozent Steuern (Summe aus Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und Solidaritätszuschlag) belastet. Die blaue Linie gibt an, welchen Preis der Veräußerer erzielen muss, um unter den genannten Bedingungen durch den Verkauf keinen Verlust zu erleiden. Die Fläche zwischen der blauen und grünen Kurve beschreibt Situationen in denen eine höherwertige Nutzung des Objekts wegen der steuerlichen Belastung der Transaktion unterbleibt. In diesem Bereich ist die Zahlungsbereitschaft des potentiellen Erwerbers zwar höher als der Barwert der erwarteten Erträge des jetzigen Nutzers. Jedoch reicht sie nicht aus, den potentiellen Veräußerer auch für die fälligen Steuerzahlungen zu kompensieren. Das Problem wird in dem Maße gemildert, in dem stille Reserven auf andere Objekte übertragen werden können. Die Grunderwerbsteuer bleibt aber auf jeden Fall bestehen.

Die Grunderwerbsteuer stellt eine reine Transaktionssteuer dar, die weder als eine Gegenleistung für erbrachte staatliche Leistungen verstanden werden kann noch an der Leistungsfähigkeit des Veräußerers anknüpft. Daher wäre eine Abschaffung oder zumindest eine deutliche Senkung der Grundwerbsteuer für alle Immobilienverkäufe wünschenswert. Eine ordnungspolitische Rechtfertigung für diese Steuer gibt es nicht.

Schwieriger zu beurteilen ist die Besteuerung der stillen Reserven. Entscheidend ist die Entstehung der stillen Reserven. Resultiert die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert aus zu hohen Abschreibungen in der Vergangenheit, kann die Besteuerung als systemkonforme Korrektur angesehen werden. Ein Großteil der stillen Reserven entsteht jedoch aus anderen Gründen. So ergeben sich schon bei moderaten Inflationsraten erhebliche Scheingewinne aufgrund der langen Haltedauer von Immobilien. Schon bei einer Inflationsrate von zwei Prozent steigt der Nominalwert einer Immobilie, deren realer Wert durch Re-Investitionen auf dem gleichen Niveau gehalten wird, in 20 Jahren um 50 Prozent, in 35 Jahren um 100 Prozent. Bei dem nicht abschreibungsfähigen Bodenanteil tritt die Nominalwertsteigerung aufgrund von Inflation auf jeden Fall ein. Insgesamt wird die Höhe der stillen Reserven bei deutschen Unternehmen auf rund 80 Mrd. Euro geschätzt. (Vgl. M.M. Warburg, 2005, Einführung von REITs in Deutschland.)

Für viele Unternehmen dürfte die Einbringung von Immobilien in einen REIT wenig attraktiv sein, wenn die dabei aufgedeckten stillen Reserven mit 40 Prozent versteuert werden müssen. Daher wird in den meisten Vorschlägen zur Einführung eines deutschen REIT gefordert, stille Reserven, die bei der Einbringung von Immobilien in einen REIT aufgedeckt werden, zumindest in den ersten fünf Jahren nach der Einführung des REIT lediglich mit dem halben Steuersatz zu belasten. Kritiker dieses Vorschlages sehen darin ein Privileg für REITs und lehnen eine Ermäßigung der Steuern auf offen gelegte stille Reserven ab. Die Befürworter berufen sich auf das pragmatische Argument, dass es ohne Steuerermäßigung nicht zu der angestrebten Umschichtung der Immobilien in REITs und damit auch nicht zu höheren Steuereinnahmen für den Fiskus käme.

Steuersystematisch ist es nicht sinnvoll, neue Verzerrungen zugunsten der REITs einzuführen. Vielmehr gilt es eine grundsätzliche Lösung zu finden, die die Übertragung von Immobilienvermögen vereinfacht. Eine elegante Lösung wäre die Buchwertverknüpfung, also die Fortführung des Buchwerts vor der Veräußerung durch den Erwerber. Da in diesem Fall die Abschreibungsbasis durch den Verkaufsvorgang nicht verändert wird, ist eine Abschreibung des Objekts über 100 Prozent hinaus ausgeschlossen. Für den Fiskus bedeutet dies keinen Verlust an Steuereinnahmen im Vergleich zu dem Fall, in dem nicht verkauft wird. Die Höhe der Steuereinnahmen und die zeitliche Verteilung bleiben grundsätzlich unverändert. Dem Verzicht auf eine Besteuerung der stillen Reserven bei einer Veräußerung stehen Mehreinnahmen bei der Besteuerung der laufenden Erträge des Erwerbers gegenüber, weil dieser nicht vom Kaufpreis, sondern nur vom alten Buchwert abschreiben kann. Die Steuereinnahmen fließen im Wesentlichen so weiter, als hätte kein Eigentumswechsel stattgefunden. Ein dauerhafter Vorteil im Falle des Verkaufs bleibt dem Fiskus: Da der Erwerber in aller Regel höhere Erträge mit den Immobilien erzielt als der Verkäufer, ist mit steigenden Steuereinnahmen zu rechnen.

Ein ermäßigter Steuersatz auf die offen gelegten stillen Reserven lässt sich wie folgt rechtfertigen: Ohne Verkauf würden die stillen Reserven erst besteuert, wenn sie künftig zu höheren Erträgen führen. Der Grund liegt darin, dass der steuerliche Wert der Immobilie geringer ist als der tatsächliche Wert, so dass nur noch relativ geringe Abschreibungen anfallen. Im Falle des Verkaufs kann der Erwerber nach geltendem Recht wieder vom tatsächlichen Wert – vom Kaufpreis – abschreiben. Er zahlt künftig weniger Steuern als der bisherige Eigentümer. Dafür muss aber der bisherige Eigentümer die stillen Reserven grundsätzlich sofort versteuern, d. h. er zahlt sofort und der Käufer zahlt in den Folgejahren entsprechend weniger Steuern. Die Steuern werden früher fällig, früher als die Erträge anfallen. Sie müssen vorfinanziert werden. Diese Vorfinanzierung kostet den Verkäufer Geld. Er gibt dem Staat quasi einen zinslosen Kredit. Soll er nicht stärker belastet werden als in dem Fall, in dem er die Immobilie behält, muss der Staat ihm einen Steuernachlass einräumen.

Die Lösung, bei Veräußerung einen reduzierten Steuersatz auf offen gelegte stille Reserven anzuwenden, ist weniger elegant als die Buchwertfortschreibung, weil eine pauschale Annahme über die verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie zugrunde gelegt werden muss. Die negativen Effekte einer vollen Besteuerung werden zwar deutlich gemildert aber eben nicht beseitigt. Unverständlich ist, warum der reduzierte Steuersatz nur für die ersten fünf Jahre nach Einführung des REIT gelten soll. Nach Ablauf dieser Frist wären die gleichen Probleme, die gegenwärtig Immobilientransaktionen verhindern, weiter zu beobachten. Anzustreben ist eine dauerhafte Lösung, die sowohl für die Veräußerung an einen REIT als auch für alle anderen Immobilientransaktionen gilt.

Wohnungen gehören zum Geschäftsfeld der REITs

Die durch REITs zu erwartende bessere wirtschaftliche Nutzung der Immobilien betrifft sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien. Daher sollten deutsche REITs wie die bereits bestehenden internationalen REITs auch in Wohnungen investieren und diese verwalten dürfen. Allein schon wegen des Drucks auf die Verwaltungskosten würden die Wohnungsnutzer davon profitieren. Aber auch aus rein pragmatischen Gründen wäre eine Trennung nicht sinnvoll, denn in vielen Gebäuden gibt es eine gemischte Gewerbe- und Wohnnutzung. Diese ist in Innenstädten sogar dringend erwünscht.

Befürchtungen hinsichtlich des Mieterschutzes sind unbegründet. Ein Wohnungs-REIT kann nur dann nachhaltige Erträge erwirtschaften, wenn seine Kunden, die Mieter, bereit sind, die geforderte Miete für die gebotenen Leistungen zu zahlen. Daher ist davon auszugehen, dass die beschriebenen Kosteneinsparungen zu großen Teilen an die Mieter weitergegeben werden, um im Wettbewerb bestehen zu können – sei es in der Form günstiger (Warm-)Mieten, sei es durch zusätzliche Leistungen. Diese Chance wird den Mietern genommen, wenn Wohnungen vom Geschäftsbereich der REITs ausgeschlossen werden.

Anteile an REITs bieten Risikodiversifikation und Handelbarkeit

REITs bieten insbesondere den privaten Anlegern den Vorteil, sich an einem Immobilienportfolio beteiligen zu können, ohne das gesamte Vermögen in ein Objekt investieren zu müssen. Das Risiko wird zum einen durch die große Anzahl an Objekten im Besitz des REIT verringert und zum anderen können Risiken durch eine Mischung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie durch eine internationale Streuung begrenzt werden. Die Anteile können außerdem jederzeit zum Marktwert verkauft werden, ohne dass Grunderwerbsteuer oder Notarkosten anfallen. Aber auch für institutionelle Anleger bieten REITs diese Vorteile der Diversifikation und der Kostenersparnis.

Fazit

REITs können den deutschen Immobilienmarkt beleben und die Effizienz der Bewirtschaftung von Immobilien verbessern. Gerade im Wettbewerb um internationales Kapital sind sie ein wichtiger Standortfaktor. Für Unternehmen mit erheblichen Immobilienbeständen bieten sie eine Möglichkeit, dieses Kapital für den eigentlichen Unternehmenszweck zu mobilisieren. Mit einem REIT ist die Verwaltung von Immobilien, z. T. auch die Entwicklung von Projekten, und die Vorleistung von anderen Betrieben und Dienstleistern verbunden. Die Politik ist aufgefordert die Chance zu nutzen, die Unternehmensform REIT in Deutschland voranzubringen. Letztlich wird der Erfolg des REIT davon abhängen, ob es gelingt, das ursprüngliche Ziel – eine transparente und einfache Anlageform zu schaffen – zu verwirklichen. In einigen Details wird es ein Experiment bleiben. Aber gerade mit Blick auf das komplizierte und zum Teil inkonsistente Steuerrecht kann das REIT-Modell den Anstoß zu grundsätzlichen Reformen geben.