Paradigmenwandel in der Stadt-, Standort- und Projektentwicklung: Lehren für die Zukunft

von Rolf Kyrein, Prof. Dipl. Oec. Publ (ehem. Vorsitzender der Landesgruppe Bayern des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.)

1. Paradigmenwandel in der Stadt-, Standort- und Projektentwicklung

Seit den frühen 90-er Jahren vollzog sich in der Stadt-, Standort- und Projektentwicklung ein Paradigmenwandel. Von ihm sind Wirtschaft, Grundstückseigentümer, Nutzer und Planungshoheit gleichermaßen betroffen. Der Paradigmenwandel bei der Planungshoheit ist gekennzeichnet insbesondere durch die Finanznot der Kommunen sowie die lokalen Agenden 21 mit Postulaten nach ökologischer, ökonomischer, soziologischer und politischer Nachhaltigkeit. Die Finanznot der Kommunen führte dazu, dass Baulandausweisungen sehr restriktiv gehandhabt wurden und neue Instrumente der Baulandentwicklung und deren Finanzierung eingeführt werden mussten, sollte die Bautätigkeit nicht völlig zum erliegen kommen. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen und "Städtebaulicher Vertrag" ermöglichen nun den Kommunen eine Partizipation am "planungsbedingtem Wertzuwachs", die Entwicklungstätigkeit ist wieder in Gang gekommen.

Durch die Partizipation am "planungsbedingtem Wertzuwachs" im Rahmen "Städtebaulicher Verträge" wird die Finanzierung von Voraussetzungs- und Folgekosten der Entwicklungen ermöglicht. Der Einsatz des "Städtebaulichen Vertrages" setzt nicht nur interdisziplinäre, sondern auch systematische Kooperation von Planungshoheit, Grundstückseigentümern, Nutzern und Finanziers voraus. Daraus resultiert zwangsläufig eine höhere Kooperationsbereitschaft sowohl auf kommunaler Seite als auch in der privaten Wirtschaft.
Darüber hinaus veränderte auch die Entwicklung globaler Märkte die Stellung der Kommunen. Sie befinden sich nun auf nationalem, europäischem und internationalem Niveau in einem Wettbewerb der Standorte. Die Konsequenzen sind bedeutend. In den 80-er Jahren wäre undenkbar gewesen, was sich seit den 90-er Jahren beobachten läßt. Kommunen sind neuerdings wie Wirtschaftsunternehmen auf den nationalen und internationalen Immobilienmessen vertreten. Dort treten sie in einen Wettbewerb um Investoren für Wohnungs- und Gewerbebauten in ihren Gemeindegebieten ein. Die Größe ihrer Messestände unterscheiden sich auf der EXPO-REAL und auf der MIPIM in Cannes kaum von jenen der Aussteller aus der Privatwirtschaft. Der Paradigmenwandel wurde in den Nationalen Städtebaukongressen 1999 und 2003 reflektiert. Bereits im Nationalen Städtebaukongreß 1999 "Urban 21" fordert die Schlussresolution:

• eine neue Bodenpolitik, namentlich bodenpolitische Grundsatzbeschlüsse (Benchmark hierzu: die "Sozialgerechte Bodennutzung" der Landeshauptstadt München)
• eine neue Projektorganisation, gefordert wurden beispielgebende, innovative Planungsprozesse,
• eine neue Politikkultur als Voraussetzung für Stadtkultur, Ausfluß ist die dynamische Entwicklung von Public Private Partnership nicht nur objektbezogen, sondern auch in der Stadtentwicklung,
• neue Projektkonzepte, die zu einer Aufwertung der Innenstädte und zur Wiedergewinnung urbaner Qualitäten durch Mischung von Einzelhandel, Kultur und Freizeitangebot führt.

Bei Nutzern im privaten Sektor ist der Paradigmenwandel gekennzeichnet durch den demographischen Wandel, die Individualisierung der Gesellschaft, deren die Überalterung, Migration und Gendering. Bei gewerblichen Nutzern ist er gekennzeichnet vom Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft und der damit einhergehenden Änderung der Arbeitswelt.
Diese Veränderungen führten zu ausdifferenzierten Ansprüchen im Wohnungsbau, im Einzelhandel, im Bürobau, bei Freizeitimmobilien. Gefragt ist nicht nur Multifunktionalität und Variabilität der Gebäude. Darüber hinaus haben die Nutzer auch eine pointiertes Kosten- /Nutzenbewusstsein entwickelt. Ausfluß dieses Bewusstseins ist unter anderem die dynamische Entwicklung im Bereich "Facilities Management".

Der Paradigmenwandel bei den Grundstückseigentümern und -anbietern ist gekennzeichnet dadurch, dass nicht mehr Privatpersonen, vorwiegend Landwirte am Stadtrand, Grundstücksanbieter sind. Grundstücke werden vielmehr als Konversionsflächen vom Bund und den Kommunen (den größten Grundstückseigentümern in Deutschland aus Finanznot), angeboten. In ihrem Strukturwandel bieten darüber hinaus die Post, die Telekom und die Bahn vorzugsweise innerstädtische Grundstücke an. Letztlich werden die im Wandel vom sekundären zum tertiären Sektor notwendigen, heute überflüssigen, Grundstücksressourcen von Industriebetrieben offeriert. Mit der strukturellen Veränderung der Anbieter haben sich auch die Projektstandorte verändert: Vom Stadtrand zur Innenstadtentwicklung:

Der Paradigmenwandel hat in der Wirtschaft tiefe Narben hinterlassen. Er war dort gekennzeichnet von hohen, volkswirtschaftlich bedeutsamen Wertberichtigungsbedürfnissen, so bei der staatlichen Landeswohnungs- und Städtebaugesellschaft Bayern GmbH (LWS), der Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank, der Bayerischen Vereinsbank, der Allgemeinen Hypothekenbank Frankfurt AHB, bei der Holzmann AG und bei der Roland Ernst Gruppe um nur einige Beispiele zu nennen. Ursächlich waren zahlreiche Insolvenzen in der Developer- und Bauträgerbranche sowie im Zusammenhang damit im Bauhaupt- und Baunebengewerbe.

Die neuen Ratingstandards bei Basel II ab dem Jahre 2005 veränderten zusätzlich einerseits die Kreditvergabebereitschaft der Banken, andererseits damit verbunden die Möglichkeit, gerade mittelständischer Unternehmen sich projektbezogen zu refinanzieren. Bedeutsam wurden nämlich nicht nur die Beurteilung des Projektes, sondern auch die Qualität des Managements, sein Erfahrungshorizont und die Prozessqualität in der das Projekt abgewickelt wird. Darüber hinaus sind supranationale Player die sowohl in Bestand als auch in Projektentwicklungen investieren in den nationalen Markt eingetreten. Ihre Kompetenz, ihre Anforderungen an Projekte, ihre Projektphilosophie setzte neue Maßstäbe auf nationaler Ebene, die für die Branche nicht folgenlos blieben.

Zusammengefaßt kann festgestellt werden, dass die Veränderungen im Verhalten der Planungshoheit, der Nutzer und Finanziers, der Wandel in der Angebotsstuktur der Grundstücksanbieter ein hohes Maß an praktischem und theoretischem Rüstzeug erfordert hätte, über das aber weder der öffentliche noch der private Sektor in ausreichendem Maße verfügte.

2. Die akademische Kulisse

Der Paradigmenwandel vollzog sich vor dem Hintergrund einer wenig akademisierten Kulisse. In den frühen 90-er Jahren befaßten sich mit einem "Paradigmenwandel" in diesem so bedeutsamen Bereich der Wirtschaft und des öffentlichen Sektors die deutschen Hochschulen nur sektoral, nämlich überwiegend aus planerischer, architektonischer Sicht, wenig aus ökonomischer und rechtlicher. Fragen nach einer nachhaltigen Stadt- und Standortentwicklung wurden – außer in technischen Disziplinen – schon gar nicht gestellt. Nur wenige befaßten sich damit – und dann auch nur mit ausgewählten Erkenntnisgegenständen.

Es gab allerdings einige Exoten und Pioniere:

Die ebs, European Business School, entwickelte allmählich mit Prof. Schulte an der
Spitze Kompetenz in Immobilienökonomie. Bereits seit den frühen 70-er Jahren hatte sich das Institut für Gewerbezentren, Prof. Falk, einen Namen für Projektentwicklung im Einzelhandel gemacht.

Die Firma Bulwien entwickelte eine Marktführerschaft bei immobilienwirtschaftlicher Marktforschung. Bulwien ist bezeichnenderweise auch einer der Initiatoren der "GIF", Gesellschaft für Immobilienforschung, die sich in den 90-er Jahren entwickelte.

Um Kompetenz bemühten sich mit Fachseminaren zu ausgewählten Themen in der Privatwirtschaft Seminarveranstalter wie Bernd Heuer, der nachmalige Mitinitiator von agenda4. Im öffentlichen Sektor bildeten die "Kommunale Gemeinschaftsstelle" (KGSt) oder An-Institute vorwiegend an Technischen Universitäten, die auch teilweise die Referendariatsausbildung für den öffentlichen, technischen Dienst übernahmen, fort.

Bildungsträger für vorwiegend technische – also nicht interdisziplinäre – Erkenntnisgegenstände waren die Technischen Universitäten und die Fachhochschulen. Eine systematische Betrachtung, wie etwa in der "Institutionen Ökonomik" oder "Spieltheorie", fand auf wissenschaftlichem Niveau ebenso wenig statt wie eine Auseinandersetzung mit der Wertschöpfungskette.

Die für nachhaltige Standort- und Stadtentwicklung und qualitatives Wachstum unerläßliche Vernetzung von Stadtplanung, Architektur, Ingenieurwesen, Wirtschaft, Öffentlichem Recht, Zivilrecht, Steuerrecht, Soziologie und Ökologie war also nicht Gegenstand von Forschung und Lehre. Öffentlicher und privater Sektor lehrten und handelten aus ihren Blickwinkeln. Die Ansätze zur Akademisierung waren konnten daher nicht interdisziplinär, systemisch und auf Prozesskompetenz ausgerichtet sein.

Die Folge und deren Wirkung ist bis heute, dass zahlreiche Akteure der Stadt-, Standort- und Projektentwicklung in der Regel zwar in einer Disziplin Fachkompetenz haben, in den "Komplementärdisziplinen" die notwendige Kompetenz vermissen lassen, bestenfalls als Autodidakten agieren. So sind heute noch häufig Ökonomen Autodidakten in Technik und Recht, Techniker in Wirtschaft und Recht, Juristen in Wirtschaft und Technik. Die Akteure sind unfähig miteinander zu kommunizieren. Häufig begegnen sie sich mit Desinteresse oder Ablehnung und sie machen die jeweils anderen Disziplinen für Misserfolge, die eigene aber für Erfolge verantwortlich. Dies gilt selbst für die technischen Disziplinen Stadtplanung, Architektur und Ingenieurwesen untereinander.

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