Kommission des Deutschen Verbandes "Ökonomisierung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft" legt Abschlussbericht vor

Von Gernot Mittler, Staatsminister a. D., Präsident Deutscher Verband

Der Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen beschäftigte in den letzten sieben Jahren Politik, Wirtschaft und Bürger gleichermaßen. Zwischen 1999 und 2006 wurden etwa 1,4 Millionen Wohnungen im Rahmen von 20 Wohnungstransaktionen gehandelt. Hieraus ergaben sich Veränderungen in der Eigentümerstruktur, die in ihren Auswirkungen nicht abschließend eingeschätzt werden konnten. Per saldo haben die Kommunen etwa 200.000 Wohnungen verkauft (vgl. dazu die Tabelle). Die Transaktionen sind ein Beleg für die Renditeerwartungen ausländischer Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Sie stützen sich auf eine moderate Entwicklung der Immobilienpreise, ein geringes Risiko im Vergleich zu anderen Ländern sowie stabile wirtschaftliche und soziale Bedingungen. Ein weiterer Faktor für die Erwerber war das Zinsniveau, das lange Zeit auf einem niedrigen Stand verharrte. Trotz der positiven wirtschaftlichen Gesamtsicht ausländischer Investoren haben die Transaktionen Unsicherheiten im Inland ausgelöst und Fragen zu den sozialen Implikationen aufgeworfen.

Daher hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die Kommission "Ökonomisierung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft" unter der Leitung des Deutschen Verbandes im Jahr 2006 ins Leben gerufen. Die Kommission hat den Auftrag, die Veränderungsprozesse auf den deutschen Wohnungsmärkten zu beschreiben und zu bewerten. Mitgewirkt haben Partner aus Bund, Ländern und Gemeinden, aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, der Kreditwirtschaft, den kommunalen Spitzenverbänden sowie dem Deutschen Mieterbund. Aufgebaut wird auf dem Koalitionsvertrag. Dieser besagt, dass die Bundesregierung "die Internationalisierung der Wohnungswirtschaft hinsichtlich der damit verbundenen sozialen, städtebaulichen und bauwirtschaftlichen Auswirkungen sorgfältig analysiert". Kommunen, die einen Verkauf bzw. einen Teilverkauf ihrer Bestände erwägen, soll der vorliegende Bericht Orientierungshilfe sein.

Im Fokus standen die Fragen, ob die kurz- bis mittelfristig angelegten Geschäftsmodelle der Finanzinvestoren mit einer nachhaltigen Bewirtschaftung von Immobilien und mit Fragen der Stadtentwicklung vereinbar sind.

Wird die Frage nach der Bewirtschaftung von Immobilien aufgeworfen, so ist zu konstatieren, dass sich die Strategien der Finanzinvestoren unterscheiden. Im Rahmen der Kommission war es nur möglich, typisierte Verhaltensweisen zu analysieren. Zudem ist eine endgültige Beurteilung aufgrund des kurzen Erfahrungszeitraumes noch nicht möglich. Strategien zur kurzfristigen Gewinnmaximierung könnten darin bestehen, stille Reserven zu heben, das Eigenkapital der Bestände zu reduzieren bzw. durch Fremdkapital zu ersetzen, Mieterhöhungsspielräume auszuschöpfen und die Instandhaltung zu vernachlässigen. In Einzelfällen mag die Strategie aufgehen, sie stößt aber an Grenzen. Durch vernachlässigte Instandhaltung und unterlassene Modernisierung verringern sich Vermietungschancen. Der Wert des Unternehmens sinkt. Dies erschwert den Weiterverkauf des Unternehmens oder einzelner Wohnungspakete zu attraktiven Preisen. Kurzfristig höhere Gewinne werden daher durch Vermögensverluste relativiert. Steigende Zinsen und Zuschläge für risikobehaftete Kredite haben bereits dazu geführt, dass das Interesse der Finanzinvestoren, zu hohen Preisen zu kaufen, nachgelassen hat. Langfristige Betrachtungen rücken stärker in den Fokus.

Ferner ist zu konstatieren, dass die Mieterrechte durch den Verkauf von Unternehmen nicht beeinträchtigt werden. Auch für Erwerber gelten das Mietrecht und der Kündigungsschutz. Hinzu tritt der wirtschaftliche Schutz: Die Erwerber von Beständen, die ein langfristiges Engagement planen, wissen, dass nur zufriedene Mieter eine geringe Fluktuation und einen stabilen langfristigen Ertragsstrom gewährleisten.

Mit Blick auf die kommunale Wohnraumversorgung ist festzustellen, dass bei einem Saldo von rund 200.000 verkauften kommunalen Wohnungen die quantitative Bedeutung der Verkäufe kommunaler Wohnungsunternehmen eher gering ist. Ferner muss die Zahl der Verkäufe im regionalen Kontext gesehen werden, denn der kommunale Wohnungsbestand weist in deutschen Großstädten große bis sehr große Unterschiede auf. In Ostdeutschland variieren die kommunalen Anteile von 0 Prozent in Dresden bis 25,9 Prozent in Chemnitz. Aber auch in Westdeutschland gibt es regionale Unterschiede: Während in Hamburg 15 Prozent der Bestände in kommunalem Besitz sind, beträgt die Quote in Düsseldorf nur 0,5 Prozent.

Die fiskalische Betrachtung des Verkaufs von Wohnungen bietet den Kommunen die Möglichkeit, Schulden abzubauen und die Zinsbelastung in den kommunalen Haushalten zu verringern. Ziel des Verkaufs muss es dann aber sein, Spielraum für andere kommunale Aufgaben zu gewinnen. Eine fiskalische Rechtfertigung für einen Verkauf besteht nur dann, wenn die Zinsersparnis, die durch einen Verkauf möglich wäre, höher ist als der mit den Wohnungsbeständen erzielbare Gewinn, der an die Kommune abgeführt wird.

Bei der Versorgung von Problemgruppen ist darauf zu achten, dass die Kommunen seit 2005 Aufgaben im Rahmen des Arbeitslosengeldes II übernommen haben. Unabhängig davon bleiben sie für die Sozialhilfeempfänger und die Bezieher einer Grundsicherung zuständig. Für die Unterbringung einkommens- und sozialschwacher Haushalte sind die Kommunen auf den gesamten Wohnungsmarkt angewiesen. Ob die Aufgabe durch das Vorhalten eigener Bestände erleichtert werden kann, ist nicht eindeutig. Es hängt davon ab, ob die Kommunen über Belegungsrechte verfügen. Notwendigenfalls sind solche bei einem Verkauf zu sichern.

Für die Stadtentwicklung ist zu konstatieren, dass kommunale Wohnungsunternehmen die Kommunen bei der Erfüllung sozialer und stadtentwicklungspolitischer Ziele unterstützen. Die Versuche, diese Leistungen zu quantifizieren, sind vage geblieben. Diese Beiträge der kommunalen Unternehmen sind auch nur schwer zu generalisieren, weil sie stark von den örtlichen Bedingungen abhängen. Allerdings werden auch sie nicht kostenlos geleistet. Die Diskussion trägt dazu bei, die Frage nach der Wirtschaftlichkeit kommunaler Wohnungsunternehmen und deren Beitrag zum kommunalen Haushalt neu zu stellen.

Mit Blick auf die Wiederverkäufe ist festzustellen, dass die Anzahl der Wiederverkäufe gestiegen ist. Für die Kommunen ergeben sich Probleme, wenn Vertragsbestandteile, die mit dem Ersterwerber zur Sicherung wohnungspolitischer und stadtplanerischer Ziele vereinbart wurden, durch den Wiederverkauf hinfällig werden. Dem sollten die Kommunen durch geeignete Sicherungsmaßnahmen entgegenwirken.

Als Fazit ist festzustellen, beim Verkauf von Beständen kann keine einheitliche Antwort gegeben werden. Hier konnten nur die Optionen diskutiert werden, die von der Kommune möglichst objektiv und transparent gegeneinander abgewogen werden müssen. Kommunale Wohnraumversorgungskonzepte bieten einen geeigneten Rahmen. Es wird den Kommunen empfohlen, die Möglichkeiten dieses Instruments zu nutzen.

Träger	Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.
Förderer	Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
	Aareal Bank AG
	DEGEWO Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues, gemeinn. AG
	Deutsche Annington Immobilien GmbH
	Deutsche Bau- und Grundstücks AG
	Deutscher Mieterbund e.V.
	GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
	GSW Gemeinn. Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH
	KfW Bankengruppe
	Kreissparkasse Köln
	VBW Bauen und Wohnen GmbH
	Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V.
Kooperationspartner	Bayer. Staatsministerium des Innern, Oberste Baubehörde
	Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
	Deutsche Wohnen AG
	Deutscher Städte- und Gemeindebund
	Deutscher Städtetag und StNRW
	Dr. Klein & Co. AG
	HEGLI Verwaltungsgesellschaft mbH
	IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH
	In.nova – Gesellschaft für Unternehmensentwicklung mbH
	Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes NRW
	Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin
Kommissionsvorsitz	Gernot Mittler, Staatsminister a. D., Präsident Deutscher Verband
Wissenschaftliche Begleitung	Professor Dr. Johann Eekhoff, Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln (INWO)

Überblick über große Wohnungstransaktionen von 1999 bis zum 30.06.2006 differenziert nach Eigentümern

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