Altersvorsorge und Immobilien

Kommissionsbericht des Deutschen Verbandes "Integration von Wohneigentum in die private geförderte Altersvorsorge" vorgelegt: Präsident Mittler übergibt Bericht an Bundesminister Tiefensee am 3. Mai 2006 in Berlin.

Mit dem Namen Riester verbindet sich die Initiative, die Gesetzliche Rentenversicherung durch private Vorsorgeleistungen zu ergänzen.

Im Zuge der politischen Diskussion wurde von Seiten des Staates der Erwerb von Immobilieneigentum zur Altersvorsorge ausgeschlossen. Nachdem die Eigenheimzulage durch Beschluss des Deutschen Bundestages vom 22.10.2004 weggefallen ist und parallel die Diskussion über die Einbeziehung der Immobilie in die geförderte Altersvorsorge mit dem Koalitionsvertrag vom 11. November 2005 neu in Gang gesetzt wurde, Sparformen gesprochen werden. Ausgehend von der Idee einer kapitalgedeckten Altersvorsorge gibt es Gründe, die Immobilie  – wie es von den Bürgern in ihrem täglichen Handeln beim Erwerb von Wohneigentum auch anschaulich demonstriert wird  – mit dem riesterschen Altersvorsorgekonzept zu verbinden.

Die 2005 eingesetzte Kommission "Kapitalanlage in Immobilien  – Vermögensbildung, allgemeine Risikovorsorge, Altersvorsorge" des Deutschen Verbandes hat diesen Gedanken aufgegriffen und sich mit der "Integration von Wohneigentum in die private geförderte Altersvorsorge" befasst. Begleitet wurde die Kommission von Herrn Staatssekretär a. D. Professor Dr. Eekhoff und seinem Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln. Aufbauend auf den Überlegungen des Deutschen Verbandes aus 2003 wird ein Modell entworfen, das die nachgelagerte Besteuerung von Immobilien ermöglicht. Zurzeit werden Haushalte mit geringem Einkommen vom Hauserwerb abgehalten, da sie Kapital, das in einem anderen Riesterprodukt gespart wurde, nicht nutzen können. Zwar gibt es eine Entnahmemöglichkeit, die aber so ausgestaltet ist, dass sie bislang kaum genutzt wurde. Daher fordert die Kommission die Übertragbarkeit von Altersvorsorge zum Zweck des Immobilienerwerbs zu ermöglichen. Auch sind Tilgungsleistungen als förderfähige Sparform anzuerkennen. Ferner wurde analysiert, ob das selbst genutzte wie das vermietete Wohneigentum in die Förderung einbezogen werden kann. Zudem ermöglicht der Einbezug von vermietetem Wohneigentum den Haushalten, den heutigen

Mobilitätsanforderungen gerecht zu werden. Die aktuelle Regelung sieht vor, dass die Mittel bei einem Umzug auf ein anderes Riesterkonto übertragen oder die Fördermittel zurückgezahlt werden müssen. Der Forderung können Eigentümer mit geringem bis mittlerem Einkommen nur nachkommen, wenn sie das Objekt verkauften. Unabhängig von den Schwierigkeiten, die mit einem Wechsel zwischen Selbstnutzung und Vermietung verbunden sind, sollte das Sparen im vermieteten Eigentum somit möglich sein. Der private Vermieter hat ein Interesse, seine Wohnungen zu pflegen und seine Einkommensbasis zu sichern. Ferner erhalten die Mieter in der Regel besonders günstige Bedingungen bei privaten Vermietern. In dem vorgelegten Gutachten wird somit u. a. die Auffassung vertreten, dass es in sich nicht schlüssig ist, auf der einen Seite die Professionalisierung und die rein renditeorientierte Kapitalanlage institutioneller Vermieter zu beklagen und auf der anderen Seite die individuelle private Kapitalanlage in Mietwohnungen zu diskriminieren.

Dem Argument, dass der Erwerb von Immobilien zum aktuellen Zeitpunkt besonders risikobehaftet sei, kann mit dem Hinweis begegnet werden, dass diese Aussage sicherlich nicht für alle Regionen zutrifft. Der informierte Bürger kann sein Risiko aufgrund aktueller Szenarien sehr wohl selbst einschätzen. Die Entscheidungsfreiheit der Bürger sollte daher nicht beschnitten werden. Im Übrigen sind auch  – und das hat die Entwicklung am Aktienmarkt in den vergangenen Jahren immer wieder gezeigt  – andere Sparformen keineswegs risikofrei. Des Weiteren wird in dem Gutachten die Auffassung vertreten, dass die Sparer entscheiden sollten, wann die Steuerschuld abgetragen wird: Zum Eintritt in die Rentenphase, über mehrer Jahre während der Rentenphase, am Lebensende oder in der Erwerbsphase. Bei sachgemäßer Ausgestaltung seitens des Fiskus entstehen keine Steuerausfälle.

Als Fazit lässt sich für die nun anstehende politische Diskussion festhalten, dass ein großer Fortschritt aus Sicht der Kommissionsmitglieder darin bestehen würde, den Erwerb von Wohneigentum für die Bürger mit bescheidenem Einkommen zu erleichtern, weil das vorhandene Eigenkapital voll eingesetzt und die laufenden Ersparnisse nicht sofort versteuert werden müssten. Ferner stimmen die Vorschläge des Deutschen Verbandes mit denen der wohnungswirtschaftlichen Verbände und der Bauwirtschaft überein. Insoweit unterstützt auch die Wohnungswirtschaft die Bestrebungen, alle Sparformen einschließlich des selbst genutzten und des vermieteten Wohneigentums gleich zu behandeln.

Das aktuelle Gutachten "Kapitalanlage in Immobilien  – Vermögensbildung, allgemeine Risikovorsorge, Altersvorsorge. Integration von Wohneigentum in die private geförderte Altersvorsorge" kann beim Deutschen Verband zum Preis von 20 Euro zzgl. Versand über info@deutscher-verband.org bezogen werden.