Demographie und Immobilienwirtschaft

Von Prof. Dr. Paul Klemmer (†), Präsident des Deutschen Verbandes

1. Die demographischen Herausforderungen

1.1. Zu erwartende Schrumpfungsprozesse
Die zu erwartenden demografischen Entwicklungstrends Deutschlands lassen sich mit dem viel zitierten Satz umschreiben: Wir werden weniger, älter und bunter. Alle drei Trends haben einen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft und die Altersvorsorge. Immobilienwirtschaftlich relevant sind diese Trends vor allem dann, wenn man beachtet, dass sich die Schrumpfungs-, Alterungs- und Heterogenisierungsprozesse in räumlicher Hinsicht mit unterschiedlicher Intensität bzw. Geschwindigkeit abspielen werden. Sie implizieren, dass - räumlich gesehen - auch die immobilienwirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven stärker auseinanderklaffen müssen.

Was den zu erwartenden Bevölkerungsrückgang betrifft, so besteht im Bereich der Wissenschaft seit geraumer Zeit Einigkeit darüber, dass die Bevölkerung Deutschlands längerfristig schrumpfen wird und dieser Trend immer schwerer umgekehrt werden kann. Zwar war die bisherige Entwicklung der deutschen Bevölkerung insgesamt positiv - seit 1950 hat die Bevölkerungszahl um 14 Millionen bzw. rd. 20 Prozent auf über 82 Millionen zugenommen -, aber seit Anfang der siebziger Jahre wurde deutlich, dass dies nicht von Dauer sein konnte. Der Zuwachs beruhte nämlich auf einer fast einmalig hohen Zuwanderung von (deutschen) Vertriebenen sowie einer anfangs hohen Geburtenrate, die zusammen mit den Zuwanderungsüberschüssen zu einer kopfstarken Baby-Boom-Generation führten. Seit der zweiten Hälfte der sechziger Jahre geht die Geburtenrate der Deutschen jedoch deutlich zurück, dafür rückt die Zu- und Abwanderung von Ausländerinnen und Ausländern als demographischer Bestimmungsfaktor immer stärker in den Vordergrund und bewirkte vor allem in den alten Bundesländern ein immer stärkeres Vordringen der Migrantenpopulation.

Seit 1972 verzeichnet Deutschland in seiner heutigen Abgrenzung trotz steigender Lebenserwartung einen kontinuierlichen Sterbefallüberschuss, der am aktuellen Rand zunimmt und künftig weiter wachsen wird. Dieser Sterbefallüberschuss ist primär die Folge eines abrupten Einbruchs der Geburtenrate in der zweiten Hälfte der sechziger Jahre bzw. das Ergebnis einer Änderung des generativen Verhaltens jüngerer Elterngenerationen, die häufig mit dem Stichwort "Pillenknick" umschrieben wird. Die Geburtenrate (genauer die "zusammengefasste Geburtenziffer") gibt hierbei die durchschnittliche Kinderzahl an, die eine Frau im Laufe ihres Lebens hätte, wenn die Verhältnisse des betrachteten Jahres von ihrem 15. bis 49. Lebensjahr gelten würde . Sie lag in der ersten Nachkriegszeit bei 2,5 Kindern pro Frau und sank nach 1967 in den alten Bundesländern bis 1975 auf 1,45 ab. Die neuen Bundesländer, die lange Zeit eine höhere Geburtenrate aufwiesen, haben sich inzwischen weitgehend dem Verhaltensmuster Westdeutschlands angepasst. Seit geraumer Zeit schwankt diese Geburtenrate um einen Wert von 1,4. müsste aber, um die gegenwärtige Bevölkerung zu erhalten, mindestens eine Wert von 2,1 aufweisen. Jede Elterngeneration wird demzufolge gegenwärtig nur noch zu etwa zwei Drittel durch Kinder ersetzt - mit der Konsequenz, dass die künftigen Mütterkohorten schrumpfen. Wenn dieser Trend anhält, wird selbst ein utopischer Anstieg der Geburtenrate auf Werte von 3 nicht mehr ausreichen, um den Schrumpfungsprozess der Bevölkerung kurz- oder mittelfristig zu stoppen.

Deutschland liegt mit seiner Geburtenrate im untersten Feld der entwickelten Nationen. Im Vereinigten Königreich bewegt sie sich zwischen 1,7 und 1,8, in den USA seit 1989 zwischen 2,0 und 2,1. Hinter der abnehmenden Geburtenrate stehen verschiedene Trends bzw. Ursachen. So wird die Geburt des ersten Kindes immer mehr in ein späteres Lebensalter verschoben und der Anteil der dauerhaft Kinderlosen wächst, und zwar insbesondere bei den Frauen mit akademischem Abschluss. Letzteres hat in starkem, aber nicht alleinigem Ausmaß mit den Konflikten zwischen den beruflichen Karrierevorstellungen und den Anforderungen einer Kindererziehung zu tun.

Die negativen Auswirkungen eines hohen und wahrscheinlich steigenden Sterbefallüberschusses können theoretisch durch Wanderungsgewinne kompensiert oder zumindest gemildert werden. Dies war in Deutschland der Fall, denn sein Außenwanderungssaldo war in den vergangenen 50 Jahren vorwiegend positiv und betrug im Jahresdurchschnitt knapp 200.000. Höhe und Verlauf dieses Wanderungssaldos werden aber zunehmend durch die Wanderungen nichtdeutscher Personen bestimmt. Zwischen 1961 und 2000 kamen z.B. rd. 25 Mio. ausländische Staatsangehörige nach Deutschland, wovon 18,7 Mio. es aber wieder verlassen haben. Per Saldo führte dies zu einer wanderungsbedingten Aufstockung der Bevölkerung Deutschlands um ca. 7,3 Mill. Einwohner . Da die Zuziehenden in der Regel jünger als die Fortziehenden sind, ergab sich durch die in Deutschland verbleibenden Ausländer außerdem ein "Verjüngungseffekt" bei der Wohnbevölkerung.

Die Wanderungsgewinne haben bewirkt, dass die Auswirkungen der sinkenden bzw. niedrigen Geburtenrate auf die künftige Bevölkerungsentwicklung weitgehend verdeckt wurden bzw. als vernachlässigbar hingestellt werden konnten. Sie lassen außerdem bei vielen die Hoffnung aufkommen, die sich anbahnenden Schrumpfungsrisiken könne man über eine verstärkte Zuwanderung bewältigen. Zumeist ist man sich aber der Implikationen einer solchen Lösung des Problems einer langfristig schrumpfenden Bevölkerung nicht bewusst. Wollte man z.B. den Altersquotient der Bevölkerung auf dem gegenwärtigen Niveau stabilisieren, müsste man bei Berücksichtigung der Altersstruktur der bisherigen Zuwanderer bis zum Jahr 2035 eine Nettozuwanderung von 43 Million Menschen nach Deutschland sicherstellen . Es ist fraglich, ob sich eine solche Zahl von Zuwanderern überhaupt mobilisieren lässt, noch fraglicher ist, ob die damit verbundenen Integrationsprobleme Deutschland nicht überfordern werden.

Zwar werden alle Anstrengungen darauf ausgerichtet sein müssen, den Trend einer künftig schrumpfenden Bevölkerung zu stoppen, die Erfolgsaussichten einer solchen Trendumkehrstrategie sind aus kurz- und mittelfristiger Sicht jedoch äußerst gering. Insofern gehen fast alle Prognosen von einer längerfristig schrumpfenden Bevölkerung aus. Je nach den gesetzten Annahmen (bezüglich Geburtenrate, Lebenserwartung oder Wanderungsgewinne) streuen die einzelnen Vorausschätzungen zwar , lassen aber für die Bundesebene bereits für den Zeitraum 1999 bis 2015 mehrheitlich Bevölkerungsverluste in Höhe zwischen 0 und -3,0 Prozent und mit Blick auf den Zeitraum 1999 bis 2050 einen Bevölkerungsrückgang in Höhe zwischen 26,8 und 14,3 Prozent wahrscheinlich werden. Folgt man der neuesten Bevölkerungsvorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes im Rahmen der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose, die fast schon "amtlichen Charakter" haben, wird die Bevölkerungszahl Deutschlands gemäß der "mittleren Variante" von gegenwärtig rd. 82,5 Millionen Einwohner bis 2012 noch leicht auf 83 Millionen steigen, danach aber kontinuierlich zurückgehen und bis 2050 auf das Niveau des Jahres 1963 (gut 75 Millionen) zurück sinken, was - bezogen auf 2003 - schon einer Schrumpfung von knapp über 9 Prozent gleich käme . Ursächlich hierfür ist primär der trotz steigender Lebenserwartung immer größer werdende Sterbefallüberschuss.

Auf der regionalen Ebene hat der Bevölkerungsrückgang bereits begonnen. Nimmt man etwa die Bevölkerungsentwicklung der neunziger Jahre (von 1990 bis 2000), so waren es vor allem die kreisfreien Städte der neuen Bundesländer, die einen Bevölkerungsrückgang hinnehmen mussten. Dies sind die Städte Hoyerswerda (-26,0 %). Schwerin (-20,5 %), Halle/Saale (-20,1 %), Görlitz (-19,4 %), Rostock (-19,2 %), Chemnitz (-18,6 %), Greifswald (-18,1 %), Neubrandenburg (-17,9 %), Cottbus (-17,7 %) oder Magdeburg (-17,2 %). Reiht man die 440 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands gemäß der Größe ihres Bevölkerungsverlustes, findet man mit Bremerhaven die erste westdeutsche Einheit auf Platz 53, auf Position 65 folgt Wilhelmshaven und bald darauf kommen die ersten Ruhrgebietsstädte. Im gleichen Zeitabschnitt verzeichneten aber Umlandkreise wie Alzey-Worms, Freising, Vechta, Lüneburg, Gifhorn, Potsdam-Mittelmark, Erding, Cloppenburg, Bad Doberan und Saalkreis noch Zuwachsraten von 18 Prozent und mehr. Von den 440 Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands wiesen in den neunziger Jahren immerhin bereits 137 eine sinkende Wohnbevölkerung auf. Diese Zahl wird weiter steigen, sich zunächst aber auf die Großstädte und die Kreise Ostdeutschlands konzentrieren. Langfristig werden alle Gebiete Deutschlands vom Schrumpfungsprozess erfasst.

Anfang des neuen Jahrtausends verzeichneten die Kreise Freising, Cloppenburg, Vechta, Erding, Emsland, Böblingen, Tübingen, Eichstätt und Paderborn noch Geburtenüberschüsse von über 3 Geburten je 1.000 Einwohner. Zum gleichen Zeitpunkt kannten die Stadt Baden-Baden sowie die Kreise Bemberg, Bitterfeld, Weißenfels, Anhalt-Zerbst, Chemnitzer Land, Sonneberg, Wunsiedel/Fichtelgebirge, Mansfelder Land, Vogtlandkreis bereits Sterbefallüberschüsse von rd. 6 Einwohner je 1.000 Einwohner und mehr. Der höchste Sterbefallüberschuss wurde in der Stadt Pirmasens beobachtet. Teilweise schlagen in diesen Zahlen die Fertilitätsunterschiede früherer Jahre durch - das Münsterland bzw. das Emsland wiesen (konfessionsbedingt) immer schon überdurchschnittlich hohe Geburtenraten auf -, immer wichtiger werden aber die Altersstrukturunterschiede bzw. die sie bestimmenden Wanderungsbewegungen als Bestimmungsgründe eines Geburten- bzw. Sterbefallüberschusses.

Hohe Wanderungsgewinne erzielten in den letzten Jahren die Kreise Havelland, Potsdam-Mittelmark, Erding, Oberhavel, München, Ebersberg, Barnim, Bad Doberan und der Saalkreis. Fast durchwegs handelt es sich um die Umlandkreise großer Zentren, wobei die Wanderungsgewinne vielfach ausreichten, um einen bestehenden Sterbefallüberschuss zu auszugleichen. Sehr hohe Wanderungsverluste verzeichneten neben dem Kreis Bitterfeld vor allem die ostdeutschen Städte Dessau, Greifswald, Cottbus, Suhl, Frankfurt a.d.O., Halle/Saale sowie Hoyerswerda. Dort überlagerte sich eine Stadt-Umland-Abwanderung mit einer arbeitsmarktbedingten Fernabwanderung.
Aufgrund der Entwicklung der Sterbefallüberschüsse, der Altersstruktur sowie der weiter anhaltenden Abwanderung wird es in manchen Gebieten Deutschlands in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren zu einem deutlichen Rückgang der Wohnbevölkerung kommen. Diese Regionen konzentrieren sich auf die neuen Bundesländer - so etwa im Osten Mecklenburg-Vorpommerns, im Osten Sachsens, einen breiten Bereich zwischen Chemnitz und Halle/S. oder den südlichen Bereich von Thüringen. Im Westen Deutschlands wird es Teile von Niedersachsen, des Ruhrgebiets oder des Märkischen Raums treffen. Im Münsterland und angrenzenden westlichen Niedersachsen, im weiteren Einzugsbereich des Rhein-Main- bzw. des Rhein-Neckar-Gebietes, im Süden und Osten Baden-Württembergs sowie in den Einzugsbereichen von München oder auch von Berlin werden die Bevölkerungszahlen hingegen noch deutlich steigen. Die räumliche Spreizung der Bevölkerungsentwicklung wird zunehmen.

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