Die Chancen des demographischen Wandels für die Wohnungs- und Städtepolitik

Von Dr. Hans-Michael Brey. Erschienen in: Kreuzer, Volker; Reicher, Christa; Scholz, Tobias (Hrsg.): Zukunft Alter. Stadtplanerische Handlungsansätze zur altersgerechten Quartiersentwicklung, Dortmund 2008, S. (45 - 57)

Der demographische Wandel vollzieht sich seit 30 Jahren, wird aber erst in jüngster Zeit hinreichend gewürdigt. Frei nach Albert Schweitzer erkennen die Verantwortlichen, dass keine Zukunft das vermag gutzumachen, was in der Gegenwart versäumt worden ist . Unstrittig ist, die bevölkerungsstrukturellen und zahlenmäßigen Veränderungen werden die räumliche Entwicklung der Bundesrepublik Deutschland und damit die der Stadtentwicklung sowie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft beeinflussen (ESPON Briefing 2006). Eingebettet ist die Diskussion in den wirtschaftlichen Strukturwandel: das Erstarken der Produktionsfaktoren Wissen und Kapital, die Veränderung der Erwerbsarbeit, der sich ändernde Bedarf an industriell tätigen Arbeitskräften, die Entstaatlichung des Sozialen und die Wiederentdeckung des Wettbewerbsprinzips. Stellvertretend für die Verschiebung von Sozial- und Wettbewerbspolitik sei auf die aktuellen Entwicklungen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hingewiesen: Der bisherige gesellschaftliche Konsens, die Wohnung sei ein Sozial- und kein Handelsgut, rückt immer stärker in der Hintergrund. Das Immobilienvermögen wird zu einer Vermögenskategorie, die mit anderen Anlageformen konkurriert. Dies gilt, wie der Erwerb größerer Wohnungsbestände durch amerikanische Pensionsfonds in den zurückliegenden Jahren in der Bundesrepublik Deutschland zeigt, auch für die klassische kommunale Wohnungswirtschaft. So haben in den vergangenen zwei Jahren ausländische Beteiligungsgesellschaften annähernd 20 Milliarden Euro in eine halbe Million deutsche Wohnungen investiert. Die größte Transaktion entfiel mit sieben Milliarden Euro 2005 auf den Verkauf der Viterra mit 138.000 Wohnungen an die Deutsche Annington (Nomura Gruppe). Und diese Entwicklung könnte in den kommenden Jahren noch an Dynamik zunehmen, da nach der Studie "Investing in German Residental Property" der amerikanischen Investmentbank Morgan Stanley noch etwa zwei Millionen Wohnungen zum Verkauf anstehen. Rund die Hälfte dieser Wohnungen könnte schon in den kommenden fünf bis sechs Jahren an den Markt kommen (Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 17.02.06). Hinzu kommen eine Auflösung des traditionellen Familienverbundes und eine Singularisierung der Haushalte. In der Konsequenz werden Sozial- und Wettbewerbspolitik eine neue Symbiose eingehen, die sich positiv auf die gemeinschaftliche Entwicklung der Städte durch die öffentliche Hand und die Privatwirtschaft auswirken kann . Aufgrund der Tertiärisierung kommt es zu einem Bruch mit bisherigen Standortmustern des produzierenden Gewerbes. In den Städten entstehen wieder Arbeitsplätze. Ferner wird die Stadt für ältere Menschen als Wohnstandort wahrscheinlich wieder attraktiv (Norddeutsche Landesbausparkassen 2007). Wird nicht die Ebene der Stadt, sondern die des Raumes betrachtet, so wird sich die Bevölkerung in Wachstumsregionen konzentrieren (Deutsche Kreditbank 2005). Die Verantwortlichen in den Städten sowie in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft werden sich die Frage stellen müssen, wie sie auf die demographischen Herausforderungen reagieren können, um im Sinne einer erfolgreichen Standortpolitik die Aspekte der Wirtschaft und des sozialen Ausgleichs miteinander in Einklang zu bringen (Bundesdrucksache 2004: 13ff). Im Folgenden ist somit darzustellen, wie sich die demographische Entwicklung auf die Stadtentwicklung sowie Wohnungs- und Immobilienwirtschaft auswirkt und was getan werden muss, damit die Städte nicht nur erfolgreich mit dem Faktor Demographie umgehen, sondern auch als Wirtschaftsstandort attraktiv bleiben.

1. Was heißt demographischer Wandel?

Das Bild der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung wird häufig mit den Schlagworten "weniger, grauer, bunter und vereinzelt" beschrieben (Klemmer 2004: 12ff). Dies gilt insbesondere für die neuen Bundesländer und das Ruhrgebiet. Beide Teilgebiete eilen, was den Einwohnerrückgang und die Entwicklung der Altersstruktur betrifft, dem allgemeinen Entwicklungstrend etwa um 15 bis 20 Jahre voraus. In diesen Regionen wird darum bereits heute sichtbar, was die Mehrheit der deutschen Regionen, aber auch der Regionen Europas , zeitverzögert erfahren wird. Somit wird sich die Bevölkerungsstruktur in der Bundsrepublik Deutschland verschieben: Aufgrund der niedrigen Geburtenraten werden wir weniger, grauer aufgrund des steigenden Alters und bunter aufgrund der steigenden Anzahl von Personen mit einem Migrationshintergrund. Das Attribut "vereinzelt" deutet auf den Wandel der Lebensweisen und Haushaltsformen hin, auf den in einem besonderen Maße die Stadtentwicklung und die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft reagieren werden müssen.
Wir werden weniger: Nach den Berechnungen der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose wird die Bevölkerungszahl in Deutschland von 83 Millionen im Jahre 2002 auf 75 Millionen Menschen im Jahre 2050 zurückgehen . Dieser demographische Wandel wird sich auf den Wohlstand, den Lebensstandard und die Beziehungen zwischen den Generationen auswirken. Im modernen Europa hat es niemals wirtschaftliches Wachstum ohne Geburten gegeben.
Wir werden älter: Die Lebenserwartung hat sich im letzten Jahrhundert durch ein Zusammenspiel von steigendem Wohlstand, Bildung, gesunder Ernährung, humaneren Arbeitsbedingungen mit geringerem körperlichem Verschleiß, verbesserter Hygiene, sozialer Fürsorge und medizinischer Versorgung stark erhöht. So ist die Lebenserwartung neugeborener Kinder heute um 30 Jahre höher als noch vor 100 Jahren. Nach der mittleren Annahme des Statistischen Bundesamtes wird die Lebenserwartung eines neugeborenen Jungen 2050 81,1 und eines Mädchens 86,6 Jahre betragen und damit ca. sechs Jahre höher als heute liegen (Destatis 2003: 19f.). Mit der zunehmenden Lebenserwartung steigt die Zahl der über 80-Jährigen erheblich an. Heute hat diese Gruppe einen Anteil von 4% der Bevölkerung, dieser wird sich bis 2050 verdreifachen (Destatis 2003: 31). In der Konsequenz führt die höhere Lebenserwartung in Europa dazu, dass die Staatsausgaben für Gesundheit und Rente kontinuierlich steigen werden.
Wir werden bunter: In der gesamtdeutschen Betrachtung ist für die zukünftige Bevölkerungszahl und Alterstruktur vor allem der Saldo der Außenwanderung von Bedeutung. Die hohe Zahl von Migranten in den 1960er und 1970er Jahren bildete das Fundament des hohen Sockels ausländischer Bevölkerung, die meist schon in der zweiten oder dritten Generation in Deutschland lebt. Zwischen 1960 und 2000 wurde durchschnittlich ein jährlicher positiver Wanderungssaldo von 250.000 Personen erreicht. Im Gegensatz zur Lebenserwartung und zur Geburtenhäufigkeit ist eine Prognose der künftigen Wanderungsbewegungen unsicher, da sie von den politischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten in den Herkunftsländern wie auch der Bundesrepublik Deutschland abhängt. Das Statistische Bundesamt rechnet mit drei Varianten, nach denen bis 2050 ein Wanderungsüberschuss zwischen 5,7 und 14,5 Millionen Personen erzielt wird. In jedem Fall sind die nach Deutschland zuziehenden Ausländer im Durchschnitt jünger als die Wegziehenden, sodass sich ein Verjüngungseffekt ergibt (Destatis 2003: 22). In der Konsequenz werden aber die Integrationsbemühungen in der Bundesrepublik Deutschland zunehmen müssen, um die Auswirkungen der bereits existierenden Parallelgesellschaft möglichst zu minimieren (Der Spiegel vom 26.03.07). Ferner ist davon auszugehen, dass die Zuwanderer sich in den wirtschaftlichen starken Zentren niederlassen werden, was zu besonderen Herausforderungen in der Stadtentwicklung führen wird. So wird sich der Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund in Nordrhein-Westfalen, ausgehend von 1992, bis zum Jahr 2010 nahezu verdreifachen. In der Konsequenz der demographischen Entwicklung verschieben sich in Deutschland die Anteile zwischen den Altersgruppen zu Ungunsten der jüngeren Bevölkerung. So wird sich in einem Zeitraum von 100 Jahren, zwischen 1950 und 2050, der Jugendquotient von 50,8 auf 29,7 Personen verringern (Deutscher Verband 2007: 13). Für die räumliche Konzentration ist zu erwarten, dass auf allen räumlichen Maßstabsebenen ein Nebeneinander von Wachstum und Schrumpfung zu verzeichnen sein wird. Diese bipolaren Prozesse lassen sich gesamtdeutsch, interregional, stadtregional sowie interkommunal beobachten. Somit stellt sich die Frage nach den Entwicklungskorridoren und den Handlungsmöglichkeiten für die Städte- und Wohnungspolitik "vor Ort".

2. Welche Entwicklungskorridore ergeben sich für die Städte- und die Wohnungspolitik?

Welche Entwicklungskorridore ergeben sich für die Städtepolitik?
In der Konsequenz der oben aufgezeigten bipolaren Prozesse werden alle Städte und Regionen einem immer härteren Wettbewerb um Ansiedlungen wie auch um demographisches Nachwuchspotential unterliegen. Während in nicht wenigen Städten der Prozess der Deindustrialisierung durch Produktspezialisierungen, innovative Technologien und neue urbane Dienstleistungen kompensiert werden kann, steigt andererseits die Zahl der Städte, die keine selbsttragende Wirtschaftskraft mehr haben oder sie durch Unternehmensentscheidungen plötzlich verlieren. Kurzfristige Folgen des Bevölkerungsrückgangs sind u.a. fehlende Nachfrage nach Dienstleistungen, Kaufkraftverluste, Wohnungsleerstand, sinkende Steuereinnahmen und Schlüsselzuweisungen, eine geringere Infrastrukturauslastung, verbunden mit höheren Betriebskosten. In der Konsequenz der negativen demographischen Entwicklung entsteht eine Problemspirale für die Wohnungs- und Städtepolitik, die durch die folgenden Merkmale charakterisiert wird: Bevölkerungsrückgang, Abwanderung, hohe Sockelarbeitslosigkeit, Verlust weiterer Arbeitsplätze, Rückgang der Kaufkraft, Rückgang der Kommunalfinanzen, Anstieg des baulichen Funktionsverlusts sowie Schließung und Anpassung öffentlicher Einrichtungen. Vor diesem Hintergrund existieren in der Stadtentwicklung derzeit zwei Szenarien, die die Diskussion beeinflussen: Das erste Szenario wird mit "Suburbanisierung" umschrieben. Das zweite Szenario geht von einer Reurbanisierung der Zentren aus, um mit rückläufigen Ressourcen dem öffentlichen Auftrag der Daseinsvorsorge hinreichend gerecht zu werden. Als richtungsweisend für die Stadtentwicklung wird der Strukturwandel in der Wirtschaft angesehen. Der Prozess der funktionalen Konzentration, der eine europäische Dimension besitzt, wird für die klassischen deutschen Funktionsträger eine große Herausforderung sein, mit Auswirkungen nicht nur auf den Wohnungsmarkt und die städtische Entwicklung, sondern auch auf das gesamtstädtische Gefüge. Regional divergierende Arbeitsmarktperspektiven münden in ein Wanderungsgefälle, bei dem wachstumsschwache Gebiete jüngere Altersgruppen zu Gunsten wachstumsstärkerer Gebiete abgeben. Hier werden alle Städte Herangehensweisen entwickeln müssen, in denen soziale, städtebauliche und wirtschaftliche Aspekte gleichermaßen nebeneinander stehen (Deutscher Verband 2005: 2ff). In den Städten könnten somit wieder Arbeitsplätze entstehen und sie könnten auch für Ältere als Wohnstandort wieder interessant werden, wenn die notwendigen politischen Weichenstellungen auf nationaler wie europäischer Ebene erfolgen. Die Bundesregierung hat aktuell auf die Herausforderungen mit dem Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte reagiert. Ziel des Gesetzes, welches am 10. November 2006 im Deutschen Bundestag verabschiedet wurde, ist es, beschleunigte Verfahren für Bebauungspläne einzuführen, die der Innenentwicklung der Städte und Gemeinden dienen sowie dem bestehenden Anpassungs- und Investitionsbedarf Rechnung tragen und damit einer nachhaltigen Stadtentwicklung entgegenkommen. Auf europäischer Ebene wird die Gemeinschaftsinitiative "Urban" in die Mainstreamförderung zur Strukturfondsperiode 2007 bis 2013 überführt, um benachteiligte Quartiere aus ihrer wirtschaftlichen und sozialen Isolation herauszuführen. Zeitgleich hat die Bundesregierung die Themen "Zukunft der Städte" und "Territoriale Kohäsion" gleichberechtigt auf die politische Agenda zur Deutschen Ratspräsidentschaft gesetzt, um einen nationalen wie europäischen Diskussionsprozess zu initiieren (Brey 2006: 47).
Aus dem bisher Dargestellten wird deutlich, dass die Konsequenzen des demographischen Wandels eine umfassende Intervention in viele städtische Politikfelder erfordern. In der Konsequenz der absehbaren räumlichen Entwicklungen müssen heute langfristig Richtlinien entwickelt werden, die die vitalen Strukturen der Städte stärken. Durch eine Qualitätsoffensive "Stadt" sind die Lebensbedingungen für alle Generationen zu verbessern, um so die Nutzungsintensität der vorhandenen Strukturen zu erhalten, gegebenenfalls zu verbessern und soweit möglich nachhaltige Siedlungsstrukturen zu schaffen. Der wirtschaftsstrukturelle Wandel, gepaart mit dem demographischen Wandel, muss in eine Kooperation der Gebietskörperschaften und der privaten Wirtschaft münden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Veränderungsprozesse akzeptiert und in den Wachstums- wie auch den Schrumpfungsregionen in einen Strategiemix aus Anpassungs- und Gegensteuerungsmaßnahmen überführt werden. Ansatzpunkte sind die räumlichen Ebenen: das Quartier, die Kommune, die Region oder auch das Land.

Welche Entwicklungskorridore ergeben sich für die Wohnungspolitik?
Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung vor allem die Phänomene Schrumpfung, Heterogenisierung, Binnen- sowie Stadt- und Umlandwanderung und Alterung bzw. Singularisierung von Bedeutung. Hinzu kommt das Phänomen sich verändernder Lebensstile. In der Konsequenz dieser Entwicklung wird der Neubau in seiner Bedeutung abnehmen, die Bestandsentwicklung wichtiger werden. Ferner drängen stadt- und siedlungsstrukturelle Aspekte des Wohnens in den Vordergrund und legen eine stärkere Vernetzung und Verzahnung mit Fragen der Stadtentwicklung nahe. Hier kann und sollte das Wohnungswesen eine stärkere integrative Ausrichtung erhalten. Dabei geht es sowohl um die soziale und ethnische wie auch um die regionale Integration im Sinne einer erfolgreichen Standortentwicklung. Darüber hinaus sind zwei gegenläufige Trends für die weitere Entwicklung von Bedeutung: Zum einen wird sich der Arbeitsmarkt demographisch bedingt wandeln, da das Potential an Erwerbspersonen schrumpft. Somit wird der Arbeitsmarkt der Zukunft durch einen Fachkräftemangel geprägt sein. Diese Fachkräfte werden ein langfristig gesichertes und vermutlich auch steigendes Einkommen haben. Ferner werden Frauen ein wichtiger Faktor zur Deckung des Fachkräftemangels, die sogenannte "stille Reserve" strömt auf den Arbeitsmarkt. In der Konsequenz wird es sehr viel mehr Haushalte mit doppeltem Einkommen geben. Zielgruppen wie Singles mit einem hohen Einkommen, oder DINKS (double income no kids) werden für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft temporär und regional an Bedeutung gewinnen. Es kann davon ausgegangenen werden, dass das Anspruchsniveau dieser Zielgruppen im Hinblick auf den Wohnungsmarkt weiter steigen wird (VdW Rheinland Westfalen 2002: 113f.). Zum anderen werden sich durch den Trend der Zunahme älterer Bevölkerung – nach Prognosen wird die Zahl der Haushalte mit einem Haushaltsvorstand im Alter von 65 Jahren oder mehr bis 2020 um 1,4 Millionen auf dann 12,3 Millionen Haushalte anwachsen (GdW Gesamtverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 2006: 55) – und eine sinkende Leistungsfähigkeit in der Versorgung durch Familienmitglieder die Ansprüche an Quartiere, Wohnungen und an die Infrastruktur verändern. Hinzu kommen sich immer weiter ausdifferenzierende Lebensstile: Neue Haushaltstypen und -strukturen verdrängen zunehmend die "Normal-Familie" als zentrales Lebens- und auch Planungsmuster. Des Weiteren kommen neue Lebensstile hinzu, da die Verbindung zwischen Demographie und Nachfrage sich zunehmend auflöst: Traditionelle demographische Dimensionen der Abgrenzung von Nachfrageverhalten, u.a. Einkommen, Familienstand oder auch die Altersklasse, werden immer weniger aussagekräftig. An ihre Stelle treten Lebensstile, die auf Seiten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in die Notwendigkeit münden, Zielgruppen neu zu definieren (VdW Rheinland Westfalen 2002: 67f.). In der Konsequenz wird sich die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft darauf einstellen müssen, dass Immobilien zwei Komponenten haben: die Hard- und die Software. Das Haus, die Hardware, ist dann erfolgreich konzipiert, wenn es gelingt, es möglichst lang an die unterschiedlichen Wünsche anzupassen. Somit ist freie Nutzbarkeit gefordert. Die Software eines Hauses, die leicht veränderbare Komponenten wie Ausstattung, Design, Marketing und Service umfasst, hat darauf zu achten, dass Wohnraum zu einem langlebigen Produkt wird, welches regelmäßig überholt und damit an die aktuellen Herausforderungen angepasst wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass Angebotsüberhänge in Wohnungsmärkten auch in Regionen mit stabilen Bevölkerungszahlen – und nicht nur in Schrumpfungsregionen – entstehen können. Dies wird die besondere Herausforderung für Stadtentwickler und Wohnungswirtschaftler gleichermaßen sein.

3. Wie differenzieren sich Wohnungsmärkte?

Zur Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen für die Kommune und das Land aber auch für die Wohnungswirtschaft bedarf es einer kleinteiligen Analyse. Es ist die Frage zu stellen: Wie und aus welchem Grunde regionalisieren sich die Wohnungsmärkte? Die Antwort ist zum einen in dem Umstand zu suchen, dass es historisch begründete Unterschiede in der Struktur der regionalen Wohnungsbestände gibt. Zum anderen wirkt auch die immer divergentere Wirtschaftsentwicklung der Regionen als push- oder auch als pull-Faktor auf den Wohnungsmarkt. Wohlstands- wie auch Wachstumsinseln stehen regionalen Märkten mit hohen Leerständen und sich selbst verstärkenden Schrumpfungsprozessen gegenüber (Deutscher Verband 2006: 60). Angespannte Wohnungsmärkte sind so überwiegend in den Metropolregionen München, Frankfurt, Köln und Stuttgart zu finden. Entspannte Märkte finden sich auf breiter Front in den neuen Bundesländern oder auch in Teilen des Ruhrgebietes. Somit wird deutlich, dass unterschiedliche Problemlagen in divergierenden Teilmärkten existieren. Hinzu kommt, dass ein scheinbar übersättigter Wohnungsmarkt bereits heute den Blick auf die Tatsache verstellt, dass sich hinter einem Überangebot an oftmals teurem Wohnraum eine wachsende Knappheit an preiswerten, finanzierbaren Wohnungen versteckt. Insbesondere Familien mit Kindern sowie Alleinerziehende, die nicht der Erbengeneration angehören, werden sich in Zukunft den teuren Wohnbau nicht mehr leisten können. In der Konsequenz führt die Komplexität des demographischen Wandels zu einer Erhöhung des Informationsbedarfs auf allen Seiten, um die lokale Entwicklung hinreichend korrekt einschätzen zu können.
Auf Seiten der Anbieter ist zunächst einmal zu konstatieren, dass sich die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt sehr viel stärker differenziert. Hier zerfällt die Anbieterstruktur in drei Marktsegmente: in professionell-gewerbliche Bestandshalter, private Kleinanbieter und Selbstnutzer (Gesamtverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 2006: 120f.). Der Wohnungsmarkt in Deutschland umfasst etwa 39 Millionen Wohneinheiten. Fast 14 Millionen der etwa 23 Millionen vermieteten Wohnungen werden von privaten Kleinanbietern und Amateurvermietern angeboten. Professionell-gewerbliche Anbieter verwalten in Deutschland ca. zehn Millionen Wohnungen. In diesem Bereich dominieren kleinere bis mittlere Unternehmen mit einem Wohnungsbestand von bis zu 2.000 Einheiten. Dazu gehören Genossenschaften, öffentliche Wohnungsunternehmen mit kommunalen Mehrheitsbeteiligungen, privatwirtschaftliche und kirchlich gebundene Wohnungsunternehmen sowie Banken und Fonds als kleinere Anbieter. Sie bewirtschaften etwa 80% der Wohnungsbestände der professionellen Bestandshalter. Etwa 16% der von professionell-gewerblichen Eigentümern bewirtschafteten Wohnungen gehören Unternehmen unterschiedlicher Rechtsformen, für die das Bestandsmanagement von Wohnimmobilien ein eher nachrangiger Geschäftsbereich ist. Die verschiedenen Akteure des Wohnungsmarktes unterscheiden sich deutlich in ihren Motivationsstrukturen, was in der Konsequenz Auswirkungen auf die Gesamtstandorte sowie die Unternehmensstrategie hat. Die professionell-gewerblichen Anbieter stellen sich hinsichtlich ihres Markt-, Wettbewerbs- und Standortverhaltens als eine eher heterogene Gruppe dar (Deutscher Verband 2006: 7). So verfolgen kommunale und öffentliche Unternehmen eine eher langfristig angelegte Unternehmenspolitik, deren Ziele vorrangig in der Erfüllung sozialer und ökologischer Belange bestehen. Dazu gehört auch die Sicherung der kommunalen Wohnraumversorgung. Genossenschaften besitzen in der Regel kleinräumig fokussierte Bestände. Sie verfolgen in erster Linie das Ziel, ihre Mitglieder mit kostengünstigem Wohnraum zu versorgen. Privatwirtschaftliche Unternehmen wurden hauptsächlich in den 1990er Jahren gegründet. Sie entstanden u.a. als Resultat einer breiten Privatisierungsstrategie öffentlicher Wohnungsunternehmen, des Bankenverbunds sowie der Industrie. Nach dem Wegfall der Gemeinnützigkeit Anfang der 1990er Jahre nutzen diese Unternehmen die veränderten Rahmenbedingungen, um immobilienwirtschaftliche Optimierungsstrategien zu entwickeln. Die ökonomischen Ziele dominieren dabei noch über städtebauliche und soziale Ziele.
Trotz der Höhe des Anteils privater Kleinanleger und "Amateurvermieter" am Gesamtmarkt ist deren Bedeutung aufgrund des geringen Professionalisierungsgrades und der kleinen Unternehmensgröße gering. Sie verfügen über gute regionale Marktkenntnisse und passen sich eher den Preisen an, als dass sie versuchen, auf die Entwicklungen gestalterisch einzuwirken. Hinsichtlich des Investitionsverhaltens unterscheiden sich die Optionen deutlich voneinander.
Generell gilt, dass sich innerhalb der Anbieterstruktur eine gewisse Polarisierung von Größenstrukturen abzeichnet, die Auswirkungen auf den Umgang mit den demographischen Herausforderungen in der Wohnungspolitik haben werden: Zum einen besteht ein Trend zur Atomisierung der Anbieterstrukturen: In allen Märkten erscheinen neue, meist lokal fokussierte Kleinanbieter. Gleichzeitig sind aufgrund von Größenvorteilen Bündelungstendenzen bei einigen Marktteilnehmern zu verzeichnen. Diese zumeist internationalen Finanzinvestoren verfolgen überwiegend noch eine kurz- bis mittelfristige Strategie (Lammerskitten 2007: 77ff) . Die gekauften bzw. entstehenden neuen Gesellschaften entwickeln unter dem ökonomischen Druck dynamische Geschäftsmodelle mit einem aktiven Immobilienhandel auf der Ebene mittlerer und kleinerer Teilportfolien. Bestandsinvestitionen erfolgen dort, wo eine Privatisierung von Beständen erfolgreich erscheint.
In Bezug auf die Nachfrager hat sich in den zurückliegenden Jahren ebenso eine differenzierte Betrachtungsweise von Marktsegmenten durchgesetzt. Dies bezog sich zunächst nur auf den Wohneigentumsmarkt, hat sich in jüngster Zeit aber auch auf den Mietermarkt erstreckt. Die bereits oben aufgezeigte Pluralisierung der Lebensstile fungierte Ende der 1990er Jahre als Argumentationshilfe für die Prognose einer sich verändernden Nachfrage . Erweitert wurde das Blickfeld dann noch einmal durch die in den Fokus rückende demographische Entwicklung. Im Zuge dieser Diskussion sind Familien und Senioren, insbesondere die finanzkräftigeren älteren Bevölkerungsschichten, verstärkt in das Blickfeld eines weiterhin zu optimierenden städtischen Wohnungsmarktes geraten. In diesem Kontext kommt auch der sozialen Infrastruktur, der Gestaltung des Wohnumfeldes – zur Aufwertung des Standortes – sowie der Wohnung eine erhebliche Bedeutung zu. So ergaben Untersuchungen, dass die Kinderzimmer bei Wohnungen im Eigentumssegment im Mittel etwa drei Quadratmeter größer sind. Das lässt die Schlussfolgerung zu, dass die Kinderfreundlichkeit von Bestandswohnungen deutlich angehoben werden könnte. Ähnliche Optimierungstendenzen gelten für die Wohnbedürfnisse im Alter. So zeigt die Empirica-Studie "Wohnformen der Zukunft", wie sich zum einen die Lebensphasen im Alter entwickeln, zum anderen wird deutlich, dass es nicht das Modell für die altengerechte Stadt oder für den Wohnanbieter gibt (Norddeutsche Landesbausparkassen 2007: 39ff). Und somit stellt sich die Frage nach den möglichen Handlungsstrategien.

4. Welche Strategien gibt es auf Seiten der Wohnungs- und der Städtepolitik?

Einleitend ist festzustellen, dass sich aufgrund der demographischen Herausforderungen das Altersbild in unserer Gesellschaft verschieben sollte, dem derzeit ein negatives Image anhaftet. Auch wenn das Gros der Alten u.a. aufgrund ihrer Erwerbsbiographie nicht dem Bild des "jungen Alten" entsprechen wird, so kann ein Blick in die USA oder nach Großbritannien deutlich machen: Alt bedeutet in der Zeit zwischen 60 und 80 nicht zwangsläufig gebrechlich zu sein. Im Gegenteil, die Betonung der Aktivität, des gesellschaftlichen Umgangs mit Gleichgesinnten sowie der Unabhängigkeit stehen in angelsächsisch geprägten Ländern im Vordergrund: Alte Menschen sind modern und lebenslustig . Die bereits erwähnte Empirica-Studie "Wohnformern der Zukunft" weist auch noch einmal darauf hin, dass bei den Handlungsstrategien die "jungen Alten" (60- bis 70-Jährige), die "mittleren Alten" (70- bis 80-Jährige) und die "alten Alten" (über 80-Jährige) in Betracht gezogen werden sollten (Norddeutsche Landesbausparkassen 2007: 39ff) . Das bedeutet für den Anbieter von Wohnraum: Ein nennenswertes Pflegefallrisiko wird statistisch gesehen erst ab 80 Jahren vorliegen. Ferner ist, laut der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose, für die kommende Dekade bei den Alten noch von einem Frauenüberschuss aufgrund der Auswirkungen des Zweiten Weltkrieges auszugehen; dieser wird sich dann aber zu Gunsten von mehr älteren Paaren und älteren Männern verschieben. Hierauf werden auch die Städte und Wohnungsbaugesellschaften in ihren Angeboten zu reagieren haben. Soll heißen: Paare werden mittelfristig eine größere Anzahl an Zimmern nachfragen als Einzelpersonen, Frühruheständler werden ein anderes Wohnungsangebot nachfragen als Hochbetagte. Erste werden eher die Komfort- oder auch Freizeitwohnung nachfragen, Letztere werden übergehend vom Betreuten Wohnen in die ambulante Pflege und schließlich in die stationäre Pflege wechseln. Erste werden sich beispielsweise in der Stadtteilarbeit im Bereich der Nachbarschaftshilfe engagieren können. Letztere werden verstärkt die Nachbarschaftshilfe nachfragen. Dieses sich verändernde Nachfrageverhalten im Alter wird auf den Seniorenimmobilienmarkt dahingehend wirken, dass dieser sich ausdifferenziert und zahlreiche Alternativen im Um- und auch Neubau angeboten werden. Es ist somit davon auszugehen, dass die vorstellbaren Wohnformen von normalen Wohnungen ohne Dienstleistungen über ein integriertes Dienstleistungsangebot bis hin zu Wohngemeinschaften reichen werden (Eichner 2007: 4ff). Augenfällig ist, dass die normalen Wohnformen mit altersgerechten Dienst- oder auch Serviceleistungen bzw. der Umbau der Wohnungen von der Mehrheit der Befragten einem Aufenthalt in der Seniorenresidenz, einer Wohnung im Haus der Kinder oder auch einem Altenwohnheim sehr deutlich vorgezogen wird: So sprechen sich beispielsweise 37,1% der Befragten in Westdeutschland für Betreutes Wohnen bzw. Wohnen mit Servicecharakter aus, 26,1% für ein Alten- oder auch Pflegeheim, 18,2% bevorzugen ein Verbundkonzept, 9,2% eine Seniorenresidenz, 4,7% das altersgerechte Wohnen und ebenso 4,7% ein Altenwohnheim. Damit liegen die Verbundkonzepte in der Bundesrepublik Deutschland momentan im Trend: Altenpflegeheime und –wohnheime nehmen in ihrer Bedeutung ab, Seniorenresidenzen, Betreutes Wohnen und Verbundkonzepte nehmen in ihrer Bedeutung zu. Allerdings ist hier noch einmal hinsichtlich der Nachfrageseite zu differenzieren: die stärkste Nachfrage nach Verbundkonzepten bzw. nach einem altengerechten Wohnen liegt im mittleren bzw. oberen Preisniveau. Beim Betreuten Wohnen liegen mittleres und unteres Preisniveau hinsichtlich der Nachfrage etwa gleich auf. Seniorenresidenzen werden im mittleren Preisniveau, Altenwohn- und Pflegeheime werden sehr stark im unteren Preisniveau nachgefragt werden (Eichner 2007: 8ff). Auf die Frage, welches Marktpotential altersgerechte Wohnformen haben werden, vermag ein Blick nach Freiburg im Breisgau eine erste Antwort zu geben (Klemmer 2004: 17f.). Freiburg hat es in den zurückliegenden Jahren geschafft, sein demographisches Potential u.a. aufgrund des Zuzugs älterer Menschen zu stabilisieren. In der Konsequenz dieser Bemühungen liegt der Versorgungsgrad altersgerechter Wohnformen bei etwa 33%, d.h. ein Drittel des Wohnungsbestandes ist auf die Bedürfnisse von älteren Menschen baulich vorbereitet worden. Werden die Versorgungsgrade für ältere Menschen von Köln, Münster, Mühlheim/Ruhr oder auch Essen hierzu in Bezug gesetzt, so ist festzustellen, dass der Grad der Versorgung zwischen 14,3% und 23% schwankt. Somit kann gefolgert werden, dass ein nicht zu unterschätzendes Marktpotential für altersgerechte Wohnformen besteht. Hier ist die Wohnungs-, die Bau- sowie die Kreditwirtschaft nebst den Kommunen gleichermaßen gefordert. Folgende strategische Überlegungen beim Wohnungsneubau sollten in Betracht gezogen werden: Beim Neubau von Wohnungen sollten Komfortwohnen für Ältere errichtet werden; ein Abschied von der Klinikarchitektur steigert die Akzeptanz. Hier können Verbundeinrichtungen von "Service Wohnen" und stationäre Pflege für eine gesteigerte Nachfrage sorgen. Ferner ist Wert zu legen auf eine wohnliche und moderne Architektur. Kundenorientierte Pflegewohnheime zeichnen sich durch optimale Belichtung und Besonnung, durch kurze Funktionswege, einen geschützten Innenhof, keine Zimmer in Nordlage sowie attraktive Gemeinschaftsräume aus. Ferner sind die architektonischen Überlegungen durch kundenorientierte Betreuungsangebote abzurunden: Eine Whiskyprobe ist unter Umständen dem Leben mehr zugewandt als gemeinsames Plätzchenbacken im Sommer. Für eine selbstständige Lebensführung bis in das hohe Alter sind darüber hinaus ein Wohnumfeld der kurzen Wege, einfach und sicher zu erreichende Einkaufsmöglichkeiten im Quartier sowie eine ausgebaute Infrastruktur zur Befriedigung kultureller und sozialer Bedürfnisse wichtige Voraussetzungen. Diese Rahmenbedingungen zu schaffen und zu erhalten, sind zentrale Ziele der Wohnungsunternehmen u.a. in Bezug auf ihr Engagement in der Quartiersentwicklung. Nicht alle Faktoren sind dabei von Unternehmen selbst zu beeinflussen. Allein in einer verlässlichen Partnerschaft aus Kommunen und Bürgern, den Wohnungsunternehmen und den sozialen Trägern lässt sich die Bereitstellung von altengerechtem Wohn- und Lebensraum unternehmerisch umsetzen. Hier wird den Kommunen vor dem Hintergrund der demographischen Veränderungen, die sich auch in der städtebaulichen Entwicklung niederschlagen, eine entscheidende Bedeutung zukommen.
Mit Blick auf die Handlungsstrategien heißt das für die Wohnungsbaugesellschaften und die Städte, dass es zahlreiche Alternativen für das Wohnen im Alter gibt: Diese reichen von einer altersgerechten Anpassung der Bestandswohnung, über eine altersgerechte Wohnung ohne integrierte Betreuung, bis hin zu betreutem Wohnen, Verbundeinrichtungen, Seniorenresidenzen und Pflegeheimen.

5. Welche politischen Handlungsempfehlungen lassen sich formulieren ?

Es ist zu fragen, ob es einer Neujustierung kommunaler Wohnungspolitik bzw. der Städtepolitik bedarf und wo die Chancen für die beiden Politikfelder zu verorten sind.
Mit Blick auf die gebaute Stadt sowie den kommunalen Wohnungsmarkt ist deutlich geworden, dass die Phänomene Alterung, Schrumpfung, Heterogenisierung sowie Binnen-, Stadt- und Umlandwanderungen der Bevölkerung zentrale Herausforderungen sind. Das Label "entspannter" oder "angespannter Markt" ist nicht hilfreich, da unterschiedliche Problemlagen in den Teilmärkten einer Stadt bzw. einem Quartier existieren. In der Entwicklung lokaler Wohnungsmärkte und –bestände wird dem Um- und dem Rückbau eine sehr viel größere Bedeutung als bisher zukommen. Der Transformationsprozess städtischer Wohnungsmärkte wird nicht kurzfristig bewältigt werden können. Ihn voranzutreiben ist eine Daueraufgabe, die Städte und Gemeinden mit ihren Wohnungsbaugesellschaften bzw. Bund und Länder nur gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft schultern können. Es bedarf einer Struktur, die die Zusammenarbeit aller ermöglicht. Ein Prozessmanagement im Sinne einer Dialogplanung ist zu installieren. Stadtumbauverträge nach § 171 c BauGB als besondere Ausprägung der bekannten städtebaulichen Verträge erleichtern die Zusammenarbeit zwischen Immobilien- und Wohnungswirtschaft sowie Kommunen und Bürgern. Interdisziplinäre Entwicklungskonzepte, die städtebauliche, immobilienwirtschaftliche (betriebswirtschaftliche), soziale, ökologische und infrastrukturelle Prozesse berücksichtigen, sind aufzustellen bzw. fortzuschreiben. Insbesondere die betriebswirtschaftlichen Sanierungskonzepte der Wohnungsunternehmen bzw. die Anpassungsstrategien der Unternehmen an einen sich verändernden Markt müssen sich in den Entwicklungskonzepten spiegeln. Dazu ist interdisziplinäre Kompetenz im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes, § 171 b Abs. 2 BauGB, in den Stadtverwaltungen gefordert (Goldschmidt 2007: 89f.). Die Einbeziehung aller Verantwortlichen vor Ort sollte durch entsprechende Beteiligungsformen erfolgen. Eine Lenkungsgruppe sollte bei der Kommune eingerichtet werden, Grundstückseigentümer und Wohnungsunternehmen sollten in diesen Prozess integriert werden . Gemeinsame Tätigkeitsfelder werden sein: Konservieren, Umwandeln und Ergänzen von Beständen. Allen Beteiligten sollte deutlich sein, dass der Stadtumbau weder von der öffentlichen Hand allein, noch von den Wohnungsunternehmen allein bewältigt werden kann. Die Banken und Fonds sind sicherlich auch bereit, in notleidende Wohnungsunternehmen zu investieren, wenn die öffentliche Hand ebenso in den Stadtteil bzw. den Standort investiert . Somit ist zu klären, welche private Investition welchen öffentlichen Rahmen benötigt und ob Förderprogramme überhaupt noch Investitionsimpulse geben können. In der Konsequenz bedarf es eines städtischen wie wohnungswirtschaftlichen Leitbildes mit einer integrierten Betrachtung aller notwendigen Maßnahmen. Diese Maßnahmen allgemeiner Natur können sein: eine nachfrageorientierte ressortübergreifende Stadtentwicklungsplanung, ein Prozessmanagement, die Bündelung staatlicher und privater Aktivitäten, die Initiierung von Schlüsselprojekten, der Aufbau eines Leerstandsmanagements bzw. eines Liegenschaftskatasters, die Steuerung des Einzelhandels sowie eine gezielte Aufwertung des öffentlichen Raumes. Die Wohnungsunternehmen werden bauliche Maßnahmen vornehmlich im Bestand durchführen, Wohnumfeldmaßnahmen und Infrastrukturen aufwerten sowie Serviceleistungen ausbauen. Mit Blick auf die Aufwertung von Beständen wird dem Thema des "Klimawandels" eine besondere Bedeutung zukommen, da Beispiele wie die energetische Sanierung des Plattenbaubestandes der HOWOGE in Berlin nicht nur einen standortprägenden Charakter haben, sondern auch einen nicht zu unterschätzenden Wettbewerbsvorteil generieren (Reute 2007: 62f.).
Wird also eine Antwort auf die Frage nach der Neujustierung versucht, so sind zwei Betrachtungsebenen notwendig: die der mentalen Prägung und die der staatlichen Rahmenbedingungen. Es bedarf generell der Bereitschaft, neue Wege zu gehen. Lippenbekenntnisse helfen nicht. Frei nach Paul Klemmer ist es momentan noch offen, ob unsere menschliche Phantasie in der Lage sein wird, Lösungsmodelle für die zu erwartenden Schrumpfungsprobleme zu konzipieren und ein mögliches Ende von Städten zu verhindern. Eine Vernetzung von Politikfeldern ist daher wünschenswert: Stadtentwicklung, Wohnungs- und Wirtschaftspolitik sind zu verzahnen, Ressortgrenzen zu überwinden. Ferner sind unterschiedliche Entwicklungsperspektiven zu akzeptieren, um mit differenzierten finanziellen und planerischen Aktivitäten reagieren zu können. Ein Augenmerk ist auf die Quartiersebene zu richten. Die Frage, ob kommunale Bestände von ihren Eigentümern verkauft werden sollten, um die Finanznot der Gemeinden zu meistern, muss lokal entschieden werden. Generell gilt, die ideologische Überfrachtung des Themas ist wenig hilfreich, da sich nicht allgemeingültig beantworten lässt, ob die Wohnimmobilie Handels- oder Sozialgut ist. Dies muss jeder für sich beantworten. Aus dieser Positionsbestimmung ergeben sich alle weiteren Handlungsoptionen, wobei soziale Verantwortung und wirtschaftlicher Erfolg im Sinne einer sozialen Marktwirtschaft miteinander zur Deckung gebracht werden sollten.

Literatur

Brey, Hans-Michael (2006): Integrierte Stadtentwicklung in Brandenburg – Garant für zukunftsfähige Städter. In: MIR Aktuell 3 (2006), S. 45- 47

Bundesdrucksache 15/4610 (2004): Städtebaulicher Bericht der Bundesregierung. Berlin

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hg.) (2006): Pressemitteilung Nr. 365/2006. Berlin

Der Spiegel vom 26.03.2007: Haben wir schon die Scharia? Der Frankfurter Justizskandal um eine verprügelte muslimische Frau macht deutlich: Die dritte Gewalt tut sich schwer mit dem Problemen der deutschen Einwanderungsgesellschaft. Allzu viele Urteile spielen bereits Islam-Fundamentalisten in die Hände. S 22-35

Deutsche Kreditbank (Hg.) (2007): Wirtschaft und Wohnen in Deutschland. Regionale Prognosen bis 2015, Wohnungsmarktentwicklung bis 2030. Berlin

Deutscher Bundestag (Hg.) (2006): Drucksache 16/2496, Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte. Berlin

Deutscher Verband (Hg.) (2005): Protokoll der Arbeitskreissitzung "Städtebau/ Raumordnung". Berlin

Deutscher Verband (Hg.) (2006): Entwurf des Kommissionsberichtes "Ökonomisierung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft". Berlin

Deutscher Verband (Hg.) (2007): Entwurf des Kommissionsberichtes "Chancen der vor uns liegenden demographischen Entwicklung für die Wohnungs- und Städtepolitik". Berlin

Eichner, Volker (2007): Wohnen im Alter – internationale Trends. Vortrag im Rahmen des Immo-Breakfast am 27.03.2007 in Essen

ESPON Briefing 2 (2006): Mapping regional competitiveness and cohesion. European and global outlook on territorial diversities. o.O.

Europäische Kommission (2006): Grünbuch 2006: Angesichts des demographischen Wandels – eine neue Solidarität zwischen den Generationen. Brüssel

Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 17.02.2006: Milliarden für deutsche Wohnungen. Morgan Stanley: Eine Million Wohnungen auf dem Markt erwartet. Ausländer haben bisher 20 Milliarden Euro investiert. S. 47

Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 02.03.2007: Wenig Angebote für junge Alte. Die Generation 50 plus will anders wohnen als betagte Senioren. Eine Empirica-Studie. S. 47

Gesamtverband der Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Hg.) (2006): Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2006 / 2007. Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW. Berlin

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Hg.) (2006): Wachstumsmarkt seniorengerechts Wohnen. Entwicklung der Haushalte mit einem Haushaltsvorstand im Alter von 65 oder mehr Jahren in Deutschland 1991 bis 2020. In: Ders.: Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland – wirtschaftlicher Erfolg durch Innovationen. Innovationsaktivitäten der Branche: Bedeutung, Handlungsfelder und aktuelle Trends. Berlin, S. 55

Goldschmidt, Jürgen (2007): Diskussionspapier: Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft unter Schrumpfungsbedingungen. Forst

Klemmer, Paul (2002): Wir werden weniger, älter und bunter – demographische Herausforderungen für das Ruhrgebiet. In: VdW Rheinland Westfalen (Hg.): 1. Forum Wohnungswirtschaft am 22. und 23. Mai 2002 in Trier "Wohnen hat Zukunft, wenn …". Tagungsdokumentation. Düsseldorf, S. 12- 23

Klemmer, Paul (2004): Die Zukunft deutscher Städte – aktuelle Probleme und Lösungsansätze. In: Deutscher Verband (Hg.): Jahresbericht. S. 16-21

Lammerskitten, Peter (2007) Private-Equity-Fonds in der Wohnungswirtschaft und ihr unternehmerisches Handeln. In: Steinert, Jügen (Hg.): Kommunale Wohnungsunternehmen – Tafelsilber oder Saatkartoffeln? Positionen des Arbeitskreises Stadtentwicklung, Bau und Wohnen der Friedrich-Ebert-Stiftung. Berlin, S. 77-104

Norddeutsche Landesbausparkassen Berlin-Hannover (Hg.) (2007): Wohnformen der Zukunft. Veränderungspotenziale und Motivationen der Generationen 50+ in Berlin. Berlin/Hannover

Reute, Angela (2007): HOWOGE Berlin. Mehr Komfort mit geringerem Bedarf an Energie. In: Die Wohnungswirtschaft 4 (2007), S. 62-63

VdW Rheinland Westfalen (Hg.) (2002): Zukunft des Wohnens. Perspektiven für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Bochum