Wie können Kommunen und Wohnungswirtschaft den Wohnungsleerstand meistern?

Symposium des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. am 17.05.2001 in Halle
 
Wohnungsleerstand in Ostdeutschland!
Nur eine Not oder auch eine Chance?
Lehren aus dem Leerstandsbericht
 

Michael Kunz
Geschäftsführer der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft Neubrandenburg

Zum besseren Verständnis meiner Ausführungen möchte ich Ihnen kurz die Lage der Stadt Neubrandenburg in Mecklenburg-Vorpommern vorstellen und dann die Stadt mit ihren Stadtteilen.

Neubrandenburg hatte 1990 91.000 Einwohner und 33.261 Wohnungen, von denen die neuwoges etwa 19.000 Wohnungen, also 57 % des Bestandes besaß. Ende des Jahres 2000 hatte Neubrandenburg noch etwa 72.500 Einwohner, jedoch 37.461 Wohneinheiten auf dem Gebiet der kreisfreien Stadt, davon hatte die neuwoges noch etwa 16.500 eigene Wohnungen, also ca. 40 % des Bestandes in der Stadt. Darüber hinaus, das ist das Ergebnis der Privatisierungsauflage aus dem Altschuldenhilfegesetz, verwalteten wir für Dritte 2.500 Wohnungen, die jedoch zu einem erheblichen Teil von Eigennutzern bewohnt wurden.

Per 31.12.2000 hatten die beiden Großvermieter der Stadt neuwoges, also die kommunale Gesellschaft und die neuwoba, die Genossenschaft, zusammen 24.910 Wohnungen im Angebot, von denen 1.726, also 6,94 % leer standen.

Im Vergleich dazu, die anderen kreisfreien Städte des Landes Mecklenburg-Vorpommern, in der Reihenfolge ihrer Einwohnerzahl

Insgesamt standen zum Jahresende 2.000 von 273.540 erfassten Wohnungen, 21.187 = 7,75 % Wohnungen leer. (86 % der im Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen organisierten Mitgliedsunternehmen haben sich beteiligt)

Die neuwoges hatte zum 31.12.2000 einen Leerstand von 8 %, das heißt wir liegen wesentlich schlechter als unsere Mitbewerber, die Genossenschaft. Aber dies scheint in allen Städten so zu sein, dass die Genossenschaft noch besser liegt als die kommunalen Wohnungsgesellschaften.

Gegenüber den geschilderten Situationen im Leerstandsbericht ist die Situation in Neubrandenburg deshalb anders, weil die Stadt Neubrandenburg - zumindest die Innenstadt im Frühjahr 1945 zu über 80 % zerstört war und erst Anfang der 50er Jahre wieder aufgebaut wurde. Gleichzeitig mit der Entwicklung einer sozialistischen Musterstadt erfuhr die Stadt Neubrandenburg eine erhebliche Ausweitung in Neubaugebieten.

Daraus ergibt sich auch die Tatsache, dass die neuwoges im Besitz des ersten WBS 70 Blockes der je gebaut wurde, ist, der jetzt nach Modernisierung unter Denkmalschutz steht. Das heißt, Neubrandenburg hat nicht das Problem des Leerstands in Wohngebäuden die vor 1948 gebaut wurden, sondern überwiegend in den Plattenbaugebieten, den Neubauvierteln.

Dort vor allem in den Sechsgeschossen ohne Aufzüge und in einigen ungünstig gelegenen Hochhäusern. Nachdem die Bevölkerungsprognose 1999 sowohl für das Land als auch für die Stadt Neubrandenburg vorlag, war auch dem Letzten, mit der Materie befassten klar, dass der Leerstand sich zwangsläufig fortentwickeln musste. Die Prognose für 2010 ist zwischen 60 und 64.000 Einwohner. Bisher haben sich die prognostizierten Entwicklungen zu der negativeren Annahme hin entwickelt. Aus diesem Grunde hat nicht nur die neuwoges ihre eigene Planung für die kommenden Jahre umgestellt, sondern hat sich zusammen mit ihrem Mitbewerber, der Genossenschaft am Tisch des Oberbürgermeisters seit Anfang 2000 über die Notwendigkeit des Rückbaus in verschiedenen Varianten unterhalten.

Mit am Tisch sitzt die von der städtischen Wohnungsgesellschaft, der städtischen Sparkassen und den Stadtwerken gegründete Stadtentwicklungsgesellschaft, die diese Maßnahmen zukünftig begleiten soll. Momentan ist sie bereits als Treuhänder für die Stadt Neubrandenburg in zwei großen Neubaugebieten für die Programme der Wohnumfeldverbesserung tätig.

Alle Beteiligten waren sich darüber einig, dass die beiden Großvermieter auf diesem Sektor ihre Wettbewerbssituation nicht ausspielen dürfen, sondern gemeinsam an einem Strang ziehen müssen. Insofern arbeiten wir unter dem Begriff - Beseitigung städtebaulicher Missstände - daran, in drei großen Gebieten die Veränderungen festzulegen, ohne Rücksicht auf den aktuellen Vermietungsstand und wer der jeweilige Besitzer ist.

Nachdem wir am 6. Mai die Stichwahl zum erstmals durch die Bevölkerung zu wählenden Oberbürgermeister hinter uns haben und Herr Dr. Paul Krüger, CDU, MdB, vormals u.a. Forschungsminister in den Regierung Kohl ab 15. August neuer Oberbürgermeister in der Stadt Neubrandenburg sein wird, sind wir uns einig, dass ab dem III. Quartal 20001 sowohl die politischen Gremien, also unser Aufsichtsrat, der Aufsichtsrat der Genossenschaft und die Stadtvertreterversammlung mit diesem Thema an die Öffentlichkeit gehen müssen und wir gleichzeitig die Bevölkerung und die betroffenen Mieter in die weitere Planung mit einbeziehen müssen.

Soviel zum aktuellen Stand der Umsetzung sowohl der Bevölkerungsprognose als auch des Leerstandsberichtes und der Vorgehensweise in Neubrandenburg.

Der zweite Teil der Referate, wie können Kommunen und Wohnungswirtschaft den Leerstand meistern, soll Ihnen jedoch zeigen, wie wir die Bevölkerungsprognose verstanden haben, und seit Ende 1999 marketingmäßig versuchen, den Leerstand, wenn nicht zu stoppen, so wenigstens den Anstieg zu bremsen.

Im Schnell durchlauf möchte ich Ihnen unser Zielgruppenmarketing vorstellen, und Ihnen einige Beispiele zeigen, wie wir versuchen an die Zielgruppen heranzukommen.

Der Erfolg ist schwer messbar. So ähnlich wie im Einzelhandel ist es eben einfach notwendig am Markt entsprechend präsent zu sein und aufzufallen. Das kostet viel Geld, aber ohne Werbung dürfte der Ausfall wesentlich höher liegen, denn die Konkurrenz schläft ja auch nicht. Dazu gehört auch, dass man den Kollegen in den umliegenden Städten und Gemeinden weh tun muss, denn als kreisfreie Stadt, deren Bevölkerungszahl sinkt, müssen wir wenigstens den Versuch unternehmen, die in den letzten 10 Jahren hohe Abwanderungsquote ins Umland durch Abwerbung von Mietern im Umland entgegenzusteuern. Der Saldo wird immer gegen uns sprechen, aber es wäre einfach leitsinnig und sträflich den Versuch nicht zu unternehmen. Allerdings ist dies ein zweischneidiges Schwert, und wir hören schon aus dem Sozialamt die Klage, dass wir der Stadt Bürger zuführen, die nicht alle in der Wertschöpfungskette stehen.

   Zurück zur Übersicht der Beiträge