Von Dr. Josef Meyer, Vizepräsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

Eine Grundvoraussetzung für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist die Verfügbarkeit von Bauland zu vertretbaren Preisen. Die zuletzt stark steigenden Baulandpreise in den städtischen Wachstumsräumen sind ein wesentlicher Kostenfaktor für den Wohnungsneubau. Was aber können Kommunen, Bund und Länder dazu beitragen, um preiswertes Bauland zu schaffen?

Hohe Grundstückspreise in städtischen Wachstumsregionen

Die durchschnittlichen Grundstückspreise für Eigenheime liegen in den sieben größten deutschen Städten im Jahr 2014 nach den Daten von bulwienGESA bei 675 Euro pro Quadratmeter. In Berlin und Köln sind es 460 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart 870 und in München 1.300 Euro pro Quadratmeter. Seit 2009 sind die Preise im Durchschnitt der sieben Städte um 30 Prozent gestiegen, am geringsten mit zwölf Prozent in Berlin und am höchsten mit 50 Prozent in Hamburg und 74 Prozent in München. Die Preise von Grundstücken für Mehrfamilienhäuser liegen in der Regel noch weit höher. Vielfach besteht darüber hinaus in den Wachstumsregionen ein grundsätzlicher Mangel an Bauland. Immer öfter scheitern Bauvorhaben, für die Investoren und Kapital bereitstehen, an nicht verfügbaren Flächen oder Baurechten.

Um hier entgegenzusteuern, ist in erster Linie eine aktive kommunale Liegenschaftspolitik gefragt. Diese sollte Chefsache sein, um ihr ein entsprechendes Gewicht zu geben. Um Baulandpotenziale zu sichern, müssen noch mehr Kommunen Bauland in eigener Verantwortung entwickeln. Dabei dürfen fiskalische Ziele nicht einseitig die sozialen, städtebaulichen und wohnungspolitischen Zielsetzungen dominieren. Eine Reihe von Städten zeigt schon heute wie es geht: Sie beschließen umfassende Baulandstrategien, in denen sie das Instrumentarium des Baugesetzbuches gebündelt und zielgerichtet auf ihre Bauland- und Wohnungsmarktsituation anwenden. Bund und Länder müssen die Rahmenbedingungen so gestalten, dass sie die Baulandausweisung zur Schaffung von günstigem Wohnraum unterstützen.

Kommunales Engagement

Eine strategische Bodenvorratspolitik sowie vorhabenbezogener Zwischenerwerb bilden entscheidende Grundlagen, um ausreichend Bauland zur Verfügung stellen zu können. Darüber hinaus ist es eine wichtige kommunale Aufgabe, mehr Baurecht auf privaten Grundstücken zu schaffen. Dies erfolgt zunehmend in kooperativen Verfahren zur Baulandentwicklung gemeinsam mit privaten Investoren. Ein weiteres Instrument ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Diese erreicht über die Mengeneffekte zudem auch eine preisdämpfende Wirkung.

Die Verknüpfung der kommunalen Liegenschaftspolitik mit der Wohnungspolitik trägt entscheidend dazu bei, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor allem bei sehr hohem Bodenpreisniveau sind Instrumente notwendig, um Flächen für bezahlbaren Wohnraum verfügbar zu machen. Wenn die Kommunen für nicht-städtische Grundstücke Baurecht schaffen, können sie mit Grundstückseigentümern und Investoren in städtebaulichen Verträgen Quoten für geförderten Wohnungsbau sowie weitere soziale, städtebauliche und ökologische Anforderungen vereinbaren. Diese Auflagen können auch beim Verkauf kommunaler Grundstücke (z. B. über Konzept- oder Direktvergaben) gewährleisten, dass ein gewisser Anteil an geförderten Wohnungen gebaut wird. Zudem stellen weitere Formen der Preisdifferenzierung sicher, dass es ein Grundstücksangebot für alle lokalen Zielgruppen gibt.  

Unterstützung durch Bund und Länder

Auch Bund und Länder stehen in der Pflicht und müssen ihre Liegenschaften für bezahlbaren Wohnungsbau vergünstigt an Kommunen oder direkt an die Bauwilligen abgeben. Zusätzlich gilt es, die von den meisten Bundesländern auf bis zu 6,5 Prozent erhöhte Grunderwerbsteuer einheitlich wieder auf maximal 3,5 Prozent zu reduzieren. Zudem sollte der Bund eine vorsteuerliche Berücksichtigung der Grunderwerbsteuer ermöglichen, um die Doppelbesteuerung bei kommunalem Zwischenerwerb, bei der Entwicklung von Bauland durch Kommunen oder Entwicklungsträger und beim Wohnungsneubau durch Bauträger und Projektentwickler zu vermeiden.

Potenziale der Innenentwicklung nutzen – bedarfsgerechte Außenentwicklung ermöglichen

Die vorhandenen Innenentwicklungspotenziale müssen konsequent genutzt werden. Das Entwicklungsrecht im Baugesetzbuch könnte um einen eigenen Maßnahmentyp der Innenentwicklung, das „Innenentwicklungsmaßnahmengebiet“ ergänzt werden. So lassen sich auch weit verteilte kleinere Grundstücke entwickeln und bebauen. Unbebaute innerstädtischer Grundstücke, für die bereits Baurecht besteht, ließen sich besser mobilisieren, wenn den Kommunen in der Grundsteuer die Möglichkeit eingeräumt wird, diese Grundstücke stärker zu besteuern.

Um mehr Wohnungsneubau in der Stadt zu ermöglichen und die Innenentwicklungspotenziale tatsächlich nutzen zu können, müssen die planerischen Gestaltungsspielräume in lärmvorbelasteten Gebieten erweitert werden. Der Lärmschutz hat eine große Bedeutung für Gesundheit und Lebensqualität in unseren Städten. Unter Berücksichtigung dieser Tatsache sollten die Kommunen die Möglichkeit bekommen auch bei gewerblichem Lärm passive Lärmschutzmaßnahmen anzuwenden. Bei Verkehrslärm ist dies bereits möglich. In bestimmten städtebaulichen Konstellationen sollten die Kommunen die Zuordnung von Lärmschutzrichtwerten zu den einzelnen Baugebietskategorien nachvollziehbar und korrigierend abwägen können. Insbesondere dann, wenn eine vorgesehene Wohnbebauung sonst nicht realisiert werden kann.

Weiterhin wird empfohlen, die Baunutzungsverordnung (BauNVO) anzupassen, um Wohnungsbauvorhaben mit einer flexiblen Nutzungsmischung und höheren Dichten zu ermöglichen. Dafür sollte eine neue Kategorie „Wohngebiet der Innenentwicklung/urbanes Mischgebiet“ eingeführt werden.

In wachsenden Stadtregionen mit zu geringen Innenentwicklungspotenzialen ist darüber hinaus eine bedarfsgerechte Außenentwicklung notwendig, um den dringend benötigen Wohnraum zu schaffen. Dazu sollte die Landes- und Regionalplanung den Kommunen ausreichende Flächenreserven bei der Bemessung und Ausweisung der Flächen für den Wohnbau einräumen. Ziel ist es, durch die Flächen Planungsalternativen zu erhalten. So können Kommunen ihre Baulandentwicklung auf die Flächen mit der höchsten Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer und der besten Verfügbarkeit konzentrieren.