Arbeitsgruppe "Aktive Liegenschaftspolitik"

In vielen Wachstumsregionen ist die Nachfrage nach Wohnungen aktuell größer als das Angebot. Gleichzeitig sind auch die Kosten für den Wohnungsneubau in den letzten Jahren gestiegen, was das Schaffen von günstigem Wohnraum erschwert. Angesichts dieser Engpässe nimmt der dem Neubau vorgeschaltete Bodenmarkt eine herausragende Rolle ein: Wie kann das Angebot an Bauland zu vertretbaren Preisen ausgeweitet werden? Wie gelingt es, das bereits vorhandene Bauland für mehr und vor allem für bezahlbaren Wohnungsbau zu mobilisieren? Diesen Fragen ist die Arbeitsgruppe „Aktive Liegenschaftspolitik“ im Jahr 2015 nachgegangen. Sie war im Rahmen des vom Bundesumweltministerium initiierten Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen gegründet worden . Der Deutsche Verband übernahm dabei die Steuerung der Arbeitsgruppe. 

Kommunale Bauland-Strategien

Bei der Bereitstellung von Bauland lassen sich in der Praxis zwei Grundrichtungen ausmachen, zwischen denen es fließende Übergänge und Mischformen gibt. Zum einen erwirken Kommunen eine Entspannung auf dem lokalen Bauland- und Wohnungsmarkt, indem sie mehr Bauland zur Verfügung stellen (Mengenwirkung): Das vergrößerte Angebot dämpft die Preise und führt durch Sickereffekte wie Umzugsketten schließlich auch zu einer Entlastung einkommensschwacher Haushalte bei der Wohnraumversorgung. Dies kann über Nachverdichtung oder die Aktivierung von Baulücken und Brachflächen geschehen, beispielsweise auf Grundstücken von kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen.

Zum anderen verfolgen die Kommunen wohnungs- und sozialpolitische Zielsetzungen: Diese setzen sie zum Beispiel mit kooperativen Baulandmodellen um: Wird für private Grundstücke neues Baurecht geschaffen, dann garantieren entsprechende städtebauliche Verträge, dass bestimmte Flächenanteile der Eigentumsbildung von Schwellenhaushalten oder preisgünstigen Miet- bzw. Sozialwohnungen vorbehalten sind. Das gleiche gilt beim Verkauf und der Entwicklung öffentlicher Liegenschaften. Eine Voraussetzung dafür ist der vorhabenbezogene Zwischenerwerb sowie eine langfristige Bodenvorratspolitik der Kommune. Hier kann die Kommune als Grundstückseigentümerin über unterschiedliche Vergabeverfahren (Vergabe nach dem besten Konzept, Direktvergabe mit Auflagen etc.) stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Ziele umsetzen. In diesem Zusammenhang spielen auch kommunale und private Entwicklungsgesellschaften eine Rolle.

Ziele der Arbeitsgruppe

Mit den genannten Strategien können die Kommunen günstigeres Bauland und mehr Wohnungsneubau für bestimmte Zielgruppen und Marktsegmente sicherstellen, wobei sie auf das zur Verfügung stehende städtebauliche-, planungsrechtliche-, liegenschafts- und bodenpolitische Instrumentarium zurückgreifen. Die AG „Aktive Liegenschaftspolitik“ befasste sich mit den verschiedenen kommunalen Baulandinstrumenten und ihrer Anwendung in der Praxis. Dabei ging es vor allem darum, gute Ansätze zu identifizieren. Die Marktrelevanz der Strategien wurde erörtert und untersucht, inwieweit diese zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum beitragen können. Die Ergebnisse flossen in Handlungsempfehlungen ein.

Um die vorhandenen Instrumente zur Steuerung der Baulandentwicklung und zur Aktivierung von Grundstücken zielorientiert einsetzen zu können, ist es zudem unerlässlich, die Perspektiven von Investoren, Bauträgern, Wohnungsbaugesellschaften, Eigentümern, etc. zu kennen und zu wissen, wie die Marktteilnehmer diese bewerten. Zudem wurden auch die planerischen, umweltschutzrechtlichen sowie steuerlichen Rahmenbedingungen auf den Prüfstand gestellt werden, die eine kostengünstige Baulandausweisung behindern können.

Beitrag des Bundes und der Länder

Auch wenn Baulandpolitik vornehmlich in den Kommunen gemacht wird, griff die AG „Aktive Liegenschaftspolitik“ die Beiträge von Bund und Ländern innerhalb ihrer Kompetenzbereiche ebenfalls auf. Dies betraf die öffentlichen Liegenschaften von Bund und Ländern, und die Frage, wie diese für mehr bezahlbaren Wohnraum eingesetzt werden können: Im Koalitionsvertrag ist dafür bereits der Beitrag der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verankert und zwischenzeitlich erweitert worden.

Handlungsempfehlungen für Bund, Länder und Kommunen

Die Resultate des gemeinsamen Arbeitsprozesses flossen im Herbst 2015 als Handlungsempfehlungen in den Bündnisprozess ein. Die Empfehlungen richten sich an Bund, Länder, Kommunen und weitere Akteure der Wohnungswirtschaft. Die zielgerichtete Nutzung des Instrumentariums einer aktivierenden und strategischen Liegenschaftspolitik steht dabei im Fokus.

DV koordiniert Arbeitsgruppe

Es zeichnet sich bereits jetzt ab, dass es für eine erfolgreiche Bodenpolitik von hoher Bedeutung ist, dass die Kommunen die vorhandenen Instrumente zu einer strategischen kommunalen Baulandpolitik bündeln, dem Thema hohe politische Priorität einräumen und auch innerhalb der Verwaltungen entsprechende Strukturen und Prozesse verankern. Dazu möchte die AG „Aktive Liegenschaftspolitik“ beitragen. Der Deutsche Verband unterstützt das Bundesumweltministerium aktiv bei der Steuerung der Arbeitsgruppe. Diese wird geleitet von Herrn Prof. Dr. Rolf Heyer, Geschäftsführer der Entwicklungsgesellschaft Ruhr-Bochum mbH und setzt sich aus einem hochrangigen Kreis von Fachexperten aus der grundstücks- und immobilienwirtschaftlichen Praxis, der Planung sowie aus Verbänden und Vertretern der Wissenschaft zusammen.

Dokumentation

Mit der Dokumentation „Mehr Bauland für bezahlbaren Wohnungsbau – Gute Beispiele kommunaler Boden- und Liegenschaftspolitik“ zeigt der Deutsche Verband die kommunalen Handlungsmöglichkeiten zur Schaffung von Bauland auf, die in der AG "Aktive Liegenschaftspolitik" erörtert wurden.

Einführend werden wichtige Instrumente der Baulandentwicklung beschrieben und in den Gesamtkontext der Baulandentwicklung eingeordnet. Anschließend werden aus der Vielzahl guter Beispiele aus der kommunalen Praxis einige Verfahren beschrieben. Der abschließende Ausblick greift den Bedeutungszuwachs aktiver Baulandpolitik im Kontext des Instrumentariums zur Innenentwicklung auf.

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