Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik

© DV, Heike Mages

DV ist Geschäftsstelle der Expertenkommission

Bis 2021 will die Bundesregierung erreichen, dass insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen gebaut werden, um die Wohnungsmarktengpässe in den städtischen Wachstumsregionen zu lindern. Ein zentraler Faktor ist dabei das in den meisten Stadtregionen nicht ausreichend verfügbare Bauland. Zudem haben die Baulandpreise vor allem in vielen innerstädtischen Lagen mittlerweile ein Niveau erreicht, mit dem ohne massive Subventionierung kein bezahlbarer Wohnungsneubau zu schaffen ist. Dies führt zu negativen Auswirkungen auf den Erhalt sozial gemischter Quartiersstrukturen, da auch die Mieten und Preise für Bestandwohnungen deutlich anziehen. Eine Ausweitung des Baulandangebots alleine wird die Grundstückspreise in diesen Städten – zumindest an den meisten Standorten - nicht ausreichend senken. Die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat erarbeitet bis Mitte 2019 Handlungsempfehlungen für eine bessere und schnellere Aktivierung von Grundstücken für den Wohnungsbau. Aufgabe der Baulandkommission ist es, in einem offenen Dialog praktische Erfahrungen, Fachwissen und Politik zu verbinden. Dabei ist der Status Quo zu bewerten sowie weitergehende Maßnahmen zu prüfen und auf den Weg zu bringen. Der DV begleitet die Arbeit der Expertenkommission als Geschäftsstelle.

Schnellere Verfahren und ungenutzte Flächen mobilisieren

Um das Baulandangebot zu erweitern und vor allem bezahlbaren Wohnungsneubau zu ermöglichen, müssen sich die Experten mit drei großen Herausforderungen auseinandersetzen: erstens müssen die Verfahren der Baulandentwicklung beschleunigt und vereinfacht werden, damit schneller mehr Bauland entwickelt und verfügbar gemacht werden kann. Darüber hinaus gilt es, bislang ungenutzte innerstädtische Wohnbaupotenzialflächen zu mobilisieren. Die Herausforderung für die Stadtplaner besteht darin, eine höhere bauliche Dichte mit einer hohen Qualität an Wohn,- Arbeits- und Freizeitbedürfnisse in Einklang zu bringen. Zur Mobilisierung privater Wohnbaugrundstücke, die von den Eigentümern aus unterschiedlichen Gründen nicht bebaut werden, gibt es verschiedene Instrumente: Zum Beispiel ein vermehrter Einsatz kooperativer Ansätze mit Flächenmonitoring oder die Ansprache, Beratung, Unterstützung und Förderung der Eigentümer. Auch stärker fordernde gesetzliche Instrumente stehen in der Diskussion, wie etwa die Nutzung flächendeckender Bauverpflichtungen in einer hoheitlichen Innenentwicklungsmaßnahme, eine erhöhte Grundsteuer auf unbebaute Flächen mit Baurecht sowie die Stärkung von kommunalen Vorkaufsrechten.

Flächen zu vergünstigten Konditionen

Und schließlich gilt es durch eine aktive Bodenpolitik dafür zu sorgen, dass Teile der Flächen zu vergünstigten Konditionen für bezahlbaren Wohnungsneubau eingesetzt werden können. Auf kommunaler Ebene spielen eine strategische Bodenvorratspolitik sowie der Zwischenerwerb in Verbindung mit kooperativen Baulandmodellen mit privaten Grundstückseigentümern eine wichtige Rolle. Ziel ist es, aus planungsbedingten Bodenwertsteigerungen Quoten für geförderten oder preisgedämpften Wohnungsbau sowie Teile der notwendigen zusätzlichen technischen und sozialen Infrastruktur zur finanzieren. Dies kann dadurch erfolgen, dass Kommunen vor der Schaffung von Baurecht einen Teil der Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert ankaufen und dann selbst für bezahlbaren Wohnungsbau und die Schaffung von Infrastrukturen einsetzen. Oder aber sie beteiligen die Planungsbegünstigten in rechtskonformer Weise durch städtebauliche Verträge an den Folgekosten der Baulandentwicklung.

Entscheidend ist es, diese drei Elemente in Kombination und gleichzeitig anzugehen. In der Praxis werden dazu oftmals Baulandbeschlüsse gefasst, in denen Kommunen die Rahmenbedingungen für eine strategische, nachhaltige, sozialgerechte Stadtentwicklung festlegen, um aktiv das Baulandangebot mitzugestalten.

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